مسطرة البيع الجبري للعقار بالمزاد العلني
رسالة لنيل شهادة الماستر في القانون الخاص
إعداد الباحثة
هدى الهبوب
يعتبر البيع بالمزاد العلني من المواضيع التي تتسم بالصبغة القانونية والقضائية معا، تعيشه مختلف المحاكم بالمملكة عند نهاية المراحل الطويلة أمام القضاء، من خلاله يحصل الدائن على اكتساب حقه ووضع حد لتعنت وعناد مدينه، وقد عرف المشرع المغربي البيع بالمزاد العلني في إطار الفصل 32 من ق ل ع بكون ” إقامة المزايدة تعتبر دعوة للتعاقد وتعتبر المزايدة مقبولة لمن يعرض الثمن الأخير، ويلتزم هذا العارض إذا قبل البائع الثمن المعروض”.
فالأصل أن كل مدين ينفذ التزاماته اختيارا والوفاء بها طوعا امتثالا لعنصر المديونية[1] وبدون تدخل السلطة العامة، لكنه إذا ماطل في ذلك جاز لدائنه أن يلجأ لهذه الأخيرة لإجباره على الوفاء استنادا لعنصر المسؤولية، فقواعد العدالة لا تقتضي اللجوء إلى القضاء من أجل استصدار أحكام وحماية الحقوق فقط إذ لا ينفع التكلم بحق لا نفاذ له، فالتنفيذ إذن هو الذي يترجم الأحكام إلى واقع ملموس وبدونه تبقى مجرد توصيات لا فائدة منها.
والحماية التنفيذية باعتبارها صورة من صور الحماية القضائية، هي بحق الصورة العملية للحماية القانونية، وعليه يعتبر الحجز التنفيذي صورة من صور التنفيذ الجبري على أموال المدين، وفيه تتجلى إخراج القاعدة القانونية وبلورتها على المستوى الواقعي.
يعرف التنفيذ بأنه وسيلة قانونية تمارسها السلطة العامة تحت اشراف القضاء وبأمر منه بناء على حكم صادر من المحكمة، أو بناء على طلب الدائن الذي يتوفر على سند تنفيذي، وقابلية الحكم للتنفيذ الجبري رهين بوصف معين يجب أن يتصف به الحكم؛ وهو وصوله إلى درجة الحكم الحائز لقوة الشيء المقضي به، كما أنه لا يجوز الشروع في تنفيذ الحكم الحائز لقوة الشيء المقضي به إلا بعد تذييله بالصيغة التنفيذية.
إقرأ: قواعد الترجيح بين البينات في النزاعات العقارية
والتنفيذ بصفة عامة؛ هو تلك المرحلة التي تمكن صاحب الحق من اقتضاء حقه سواء كان اختيارا أو جبرا، فإن كان الأول ينهي النزاع ويمنح الحق لصاحبه بشكل جزافي دون صعوبات، فإن التنفيذ الجبري تجريه السلطة تحت إشراف القضاء ورقابته وبناء على طلب من الدائن الذي بيده سند مستوف للشروط قصد إجبار المدين على تنفيذ ما التزم به عن طريق الحجز التنفيذي، إذ طبيعي جدا أن لا يقوم المحكوم عليه بالتنفيذ التلقائي للحكم الصادر ضده، بالنظر إلى غلبة الطابع الأناني والمصلحي على سلوكه وتصرفاته، كما أن القاعدة العامة تقول أنه لا يجوز للشخص أن يقضي حقه لنفسه بيده، وإنما وجب أن يلجأ إلى الطرق والوسائل الشرعية الكفيلة بحماية حقوقه في وجه المدين المتقاعس عن الوفاء بدينه، و ليست الحجوزات سوى تلك الطريقة الجبرية التي تجعل الملزم بالتنفيذ خاضعا للتنفيذ ولو لم يرغب في ذلك.
والمشرع المغربي شأنه شأن باقي التشريعات المعاصرة، خص التنفيذ على العقار بإجراءات مسطرية متنوعة توازي الثقل الاقتصادي والاجتماعي للعقار، وهي إجراءات دقيقة لا تستهدف فقط مراعاة مصلحة المدين والدائن، وإنما كذلك حماية مصالح الأغيار الذين يقعون ضحية لغموض الوضع القانوني للعقار، وهي الخاصية التي تبرز من خلال وسائل الإشهار والإعلان التي خص بها المشرع مسطرة الحجز التنفيذي العقاري، وكذا تنظيمه لدعوى الاستحقاق الفرعية ودعوى بطلان إجراءات الحجز، وتنظيمه لإجراءات صعوبة التنفيذ الوقتية، وفتحه المجال أمام باقي الدائنين للتدخل في الحجز العقاري للتعرض على مشروع التوزيع…إلخ، فالغاية المتوخاة من تنظيم المشرع لمسطرة الحجز التنفيذي العقاري؛ هي اقتضاء الديون عن طريق تخصيص حصيلة التنفيذ، ومن ثم التركيز على القيمة المالية للعقار، لذلك فإن رصد عدة إجراءات مسطرية غالبا ما تنعت بالتعقيد والبطء وارتفاع التكلفة.
فقد عني المشرع المغربي بتنظيم الحجز التنفيذي الذي يتخذ جملة من الصور وفقا لطبيعة المال المحجوز عليه، الذي قد يقع على منقول مادي أو مبلغ مالي من النقود الموجود في حوزة المدين أو على حق معنوي، وهو ما يسمى بالحجز على المنقول، وقد يقع على عقار مملوك للمدين سواء كان هذا العقار في حوزة هذا الأخير أو في حوزة غيره وهذا ما يسمى بالحجز على العقار أو نزع الملكية.
ونتيجة لأهمية العقار مقارنة بالمنقول وإيمانا من المشرع المغربي بهذه الأهمية على المستوى الاقتصادي والاجتماعي لم يتوان المشرع في تأخير التنفيذ عليه ـ أي العقار ـ إلى حين عدم كفاية المنقولات للوفاء بالدين الذي يطالب به الدائن.
وتبعا لذلك ستكون دراستي مركزة على اجراءات الحجز التنفيذي على العقار، هذا الأخير وكما هو معلوم هو ما استحال نقله من مكان للآخر، أو ما كان نقله مرتبا لتغيير في هيأته الطبيعية، إذ لا يمكن نقله دون حدوث تلف فيه كله أو في بعض أجرائه.
وتجدر الإشارة إلى أنه نتيجة لتنوع النظام القانوني العقاري بالمغرب، استثنى المشرع المغربي بعض العقارات من الخضوع لمسطرة الحجز كما هو الشأن بالنسبة للأملاك الحبسية وأراضي الجموع، وعليه تكون العقارات المقصودة هي تلك التي ترجع ملكيتها إلى الخواص؛ سواء كانوا أشخاص ذاتيين أو معنويين، وسواء كانت محفظة أو غير محفظة.
أهمية الموضوع:
يعتبر موضوع االبيع الجبري العقاري ذو أهمية بالغة على المستوى النظري والعملي، نظرا للصعوبات التي تعترض الدائن في استخلاص ديونه أمام القضاء، فطول المساطر وتعقيدها وبطئها يحمل الأبناك خسائر هامة، مما يؤثر سلبا على الائتمان وعلى الاقتصاد الوطني ككل، فلا يخفى على رجال القانون أهمية موضوع التنفيذ خاصة موضوع الحجز العقاري.
فمن الناحية القانونية؛ تكمن أهمية الموضوع في الوقوف على القواعد المؤطرة للحجز العقاري ومحاولة الجمع بينها لكونها جاءت متفرعة بين قوانين مختلفة، فهناك قانون المسطرة المدنية[2]، والقانون العقاري سواء ظهير التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 14.07[3]، أو القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية[4]، وقانون الالتزامات والعقود[5]، والمرسوم المنظم للقرض العقاري والسياحي[6]، ومدونة تحصيل الديون العمومية[7].
كما أن عملية التنفيذ تقيد وتضبط العلاقة بين أطراف التنفيذ على أسس قانونية حماية لحقوق كل طرف أثناء سريان اجراءات التنفيذ أو بعدها حدا للنزاع وقطعا لدابره.
ومن الناحية العملية؛ تبرز أهمية الموضوع في كون المتتبع لعمل كتابة الضبط يلاحظ تعقد وطول الاجراءات المسطرية التي غالبا ما تكون مشوبة بعيوب تفرغه من جدواه، الشيء الذي أدى إلى كثرة الطعون المنصبة على مسطرة الحجز التنفيذي، وأحيانا تناقض في المواقف القضائية، أما إذا ما حقق الحجز العقاري الهدف المنشود منه فإنه يشجع المؤسسات المقرضة على التعامل مع زبناءها.
ومن الناحية السياسية؛ تتجلى أهمية الموضوع في كون عدم التنفيذ أو التماطل يمس هيبة الدولة، إذ يتولد لدى طالب التنفيذ الاعتقاد بعجز الدولة في حماية حقه.
ومن الناحية الاقتصادية؛ فلا شك أن مراعاة عنصر الوقت في عملية الاستيفاء تمكن المؤسسة البنكية من إعادة استعمال الدين المؤدى كقروض جديدة للاقتصاد، مما يسهم في تحريك عجلته إلى الأمام ومن ثم الدفع بمسلسل التنمية نحو الازدهار.
كل هذه الاعتبارات شكلت الدافع لاهتمامي بموضوع مسطرة البيع الجبري للعقار بالمزاد العلني والحافز وراء اتخاذه موضوع بحث لنيل دبلوم الماستر، رغم دقته وطبيعته، وما يطرحه من اشكالات وتساؤلات أفرزت مواقف فقهية وقضائية متضاربة، إضافة إلى صعوبة الحصول على الاجتهادات القضائية؛ خاصة قرارات محكمة النقض، ومعه حاولت أن ألم بالموضوع ولو قليلا، وأن أعرض لأهم اشكالاته المتمثلة في تشتت مسطرة الحجز التنفيذي العقاري والمنازعات المثارة بصدده بين عدة قوانين، إذ يقتضي الأمر الالمام بقانون المسطرة المدنية وقانون التحفيظ العقاري المعدل والمتمم بالقانون 14.07، والقانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، والمرسوم الملكي المؤرخ في 17 دجنبر 1968 المتعلق بالقرض العقاري القرض الفندقي، كل ذلك يطرح صعوبة على مستوى تحديد المرجعية القانونية المعتمدة في مادة الحجز العقاري خاصة أمام غموض بعض النصوص المؤطرة لهذا الموضوع وتناقضها أحيانا.
شكلية الكتابة في البيوع العقارية
كما أن الحجز التنفيذي موضوع البحث ينصب على العقار مما يجعلني أمام تعدد واختلاف بالبنية العقارية بالمغرب بالنظر لطبيعة العقار، إضافة إلى التباين الملاحظ في التطبيق العملي لإجراءات الحجز العقاري بين أحكام التنفيذ في مختلف المحاكم، وكذا تعقد الإجراءات والمساطر التي تتخلل الموضوع، سواء تعلق الأمر بالنزاعات المثارة قبل السمسرة والتي تكون وقتية وقد تكون موضوعية، أو تعلق الأمر بالنزاعات المرتبطة بدعوى رفع الحجز.
إشكالية الموضوع:
انطلاقا مما ذكر وحيث أن أهمية الموضوع تحظى بالدراسة والتتبع بشكل جلي سواء في الساحة العملية أو القانونية، ولا يتجسد ذلك في الترسانة القانونية فقط بل حتى في العمل المتواصل الذي تسعى إلى تحقيقه الوزارة الوصية أي وزارة العدل من خلال تقاريرها المنجزة حول وثيرة عمل أقسام التنفيذ بمختلف المحاكم، ومدى تكريس الضمانات القانونية التي أشار إليها المشرع المغربي من خلال التطبيق القضائي، وبتتبعنا لمختلف المراحل نجد هذا الموضوع يطرح جملة من الاشكاليات تبقى أبرزها مرتبطة بمدى قدرة القواعد المنظمة للحجز العقاري على تحقيق نوع من التوازن بين مصلحتي طرفي الحجز وتطبيق قاعدة “لا ضرر ولا ضرار”.
فهل المنظومة القانونية المنظمة للحجز العقاري قادرة على التصدي لمختلف المنازعات والعوارض التي تعترض التنفيذ، وهل التعديلات التشريعية واكبت واستجابت للتحولات والنهضة التي يعرفها المغرب في عالم العقار؟
هذه الاشكالات وغيرها ستشكل محور بحثي هذا معتمدة في عرضها منهج تحليلي استقرائي للنصوص القانونية المؤطرة لمسطرة البيع الجبري بالمزاد العلني، وعلى منهج وصفي لإبراز إرادة المشرع مستندة على المنهج المقارن الذي سأعمل من خلاله على مقارنة بعض هذه النصوص مع نظيرتها في التشريع المقارن ـ المصري خاصة ـ، محاولة رصد أهم جوانب الموضوع.
خطة البحث:
هذا وقد قاربت الباحثة الموضوع بالوقوف على مقدمات البيع بالمزاد العلني، سواء من حيث وضع العقار تحت يد القضاء والإجراءات المصاحبة له والمتطلبة فيه، أو تلك الاجراءات المتعلقة بتحرير محضر إيقاع الحجز ومن حيث إعداد العقار محل المزايدة والاجراءات المتطلبة فيه، وكذا تلك الإجراءات المتطلبة في عملية السمسرة وعوارضها، والآثار التي تنجم عنها، ثم رصد معظم المنازعات المثارة، سواء تلك الدعاوى التي خولها المشرع للأغيار للمطالبة بحقوقهم من خلال المطالبة باستحقاق العقار أو الحق العيني موضوع البيع الجبري أو من خلال إثارة صعوبة التنفيذ، أو تلك الدعاوى المثارة في حالة تماطل الأطراف عن مواصلة تلك الاجراءات، وأخيرا محاول الوقوف على وسائل للحد من آثار الحجز التنفيذي على العقار؛ من خلال دعوى رفع الحجز العقاري والتشطيب عليه والآثار الناجمة عن ذلك.
كل ذلك وفق تقسيم ثنائي كالآتي:
الفصل الأول: إجراءات بيع العقار المحجوز بالمزاد العلني
الفصل الثاني: عوارض الحجز التنفيذي العقاري
ومن خلال ثنايا هذا البحث لتضح للباحثة بجلاء الأهمية التي يكتسيها البيع بالمزاد العلني، كمرحلة أساسية لاقتضاء الدائن حقه الذي في ذمة مدينه، باعتبار تحريكه لإجراءات التنفيذ بالحجز على عقارات مدينه ليس غاية في حد ذاته، بقدر ما كانت الغاية استيفاءه للدين من حصيلة بيع هذه العقارات بالمزاد العلني،من ذلك يتضح أن هناك اهتمام من قبل المشرع المغربي بمثل هذه الاجراءات والمساطر، وسند ذلك الترسانة القانونية المتمثلة في قانون المسطرة المدنية وقانون التحفيظ العقاري وكذا مدونة الحقوق العينية…إلخ.
إلا أن كثرة وتفرق المرجعيات في مجال الحجز يؤدي إلى مزيد من التعقيد والبطء، ومنه يتبين وجود قصور اجرائي أفضى إلى تعقيدات عدة لا تساير الوظيفة الائتمانية التي من المفروض أن تحققها مؤسسة الحجز التنفيذي سواء على مستوى مسطرة البيع أو على مستوى مسطرة التوزيع، هذا القصور يجد تبريره في عدم وجود جزاءات وضوابط اجرائية لإنهاء عملية التنفيذ، من قبيل كون العروض غير كافية أو عدم وجود متزايد، ناهيك عن العدد المتراكم لدعاوى بطلان إجراءات التنفيذ المعروضة على أنظار المحاكم بسبب الأثر السلبي المرتبط بضرورة إفراد إجراءات التنفيذ تبعا للطبيعة القانونية للعقار، إضافة إلى عدم ملائمة النظام الإجرائي لمعالجة العوارض المثارة بمناسبة الحجز التنفيذي العقاري في مرحلة الائتمان العقاري بسبب البطء وتداخل الصلاحيات بين جهات قضائية مختلفة.
ومنه فالواقع العملي يؤكد أن نصوص قانون المسطرة المدنية قاصرة في كسب رهان الضبط والتحكم في إجراءات التنفيذ، إذ أن طول إجراءات البيع وتعقيدها راجع إلى غموض النصوص القانونية وعدم دقتها في بعض الأحيان وسكوتها في أحيان أخرى.
وفيما يخص آثار البيع بالمزاد العلني، فقد وقفنا كذلك على سكوت المشرع في الإجابة على مجموعة من الإشكالات التي تثار بهذا الخصوص؛ مثل الطبيعة القانونية لمحضر إرساء المزاد.
من هنا وأمام تضارب الآراء الفقهية والمواقف القضائية بخصوص المنازعات المثارة بصدد مسطرة التنفيذ الجبري العقاري، وأمام الثغرات والقصور الذي يشوب النصوص القانونية المؤطرة لها، كان لزاما عليها إبداء بعض الاقتراحات من قبيل:
- جعل الانذار العقاري ومحضر الحجز يشكلان عملا واحدا تفاديا للبطء في الاجراءات واقتصادا للوقت والنفقات؛
- ضرورة إحداث مؤسسة قاضي التنفيذ بدائرة كل محكمة ابتدائية تسند إليه جميع النزاعات التي تثار أثناء عملية التنفيذ، وقتية كانت أم موضوعية، ولائية أو قضائية، ذلك أن مجرد النص على تعيين قاضي التنفيذ في مسودة مشروع المسطرة المدنية دون تحديد درجته ومدة تجربته وعدم تحديد سلطاته على مأموري التنفيذ التابعين لدائرة نفود المحكمة التي يعمل بها لن يعطي في نظري النتائج المرجوة منه، فعملية الاشراف على تنفيذ الأحكام تتطلب تجربة وحنكة يكتسبها القاضي بعد مدة زمنية في القضاء، بذلك كان حري على أن يشار في مسودة قانون المسطرة المدنية أن يعين قاضي التنفيذ من الدرجة الثانية على الأقل، وأن تكون له سلطة مباشرة على الجهة المكلفة بالتنفيذ؛
- توحيد العمل القضائي في بابه المتعلق بالتنفيذ؛
- اختزال بعض الإجراءات الإضافية، ومن ذلك مثلا اعتبار محضر إرساء المزاد سند كافي لإفراغ المحجوز عليه أو من يقوم مقامه من العقار المبيع، دون الحاجة لاستصدار أمر استعجالي بذلك، واعتبار الحكم ببطلان إجراءات التنفيذ سندا كافيا لارجاع الحالة إلى ما كانت عليه؛
- إعادة النظر في إسناد عملية السمسرة لأعوان التنفيذ، نظرا لما تعرفه البيوع العقارية من تلاعبات جمة، نجد مثلا التشريع المصري والفرنسي يؤكدان على أن البيع يجرى في جلسة علنية وبحكم صادر عن قاضي التنفيذ؛
ضرورة تحديد الأساليب الموجبة للطعن في الإجراءات حتى لا يبقى المجال مفتوحا أمام المتقاضي سيء النية لممارسة الدعاوى الكيدية؛
- ضرورة العمل على إعادة صياغة نصوص قانون المسطرة المدنية المتعلقة بالتنفيذ الجبري عامة، والبيع بالمزاد العلني خاصة، وتحسينها مع العمل على وضع مقتضيات قانونية تضمن فعالية التنفيذ، وتتجاوز قصور النصوص القائمة؛
- وأخيرا يجب العمل على تعميم الاستفادة من وسائل الاتصال بمختلف المحاكم حتى يتم القضاء على عدم التنسيق والبطء الذي ينتج عن الانابات القضائية.
صفوة القول، إن المشرع المغربي مطالب بشكل قوي بضرورة التدخل من أجل وضع قانون ينظم عملية التنفيذ الجبري خدمة لمصلحة الأطراف المعنية، كما أن الحاجة ماسة لإحداث مؤسسة قاضي التنفيذ الذي يجب أن تسند إليه جميع صلاحيات رئيس المحكمة وقاضي المستعجلات في مجال التنفيذ.
وفي ختام هذه الدراسة التي حاولت من خلالها مقاربة موضوع البيع الجبري للعقار بالمزاد العلني والذي سعيت من ورائه تحديد أهم المحاور، إذ أن تجاوزي للبعض منها ليس استصغارا من قيمتها أو تخفيفا من شأنها بقدر تأكيدي على غاية المشرع من سن كل هاته الاجراءات، آمل أن أكون قد وفقت في الوقوف عند بعض الاشكالات التي يطرحها موضوع البيع الجبري للعقار ، ولا أدعي من خلال ذلك أنني قاربت وتطرقت لجميع جوانب واشكالات هذا الموضوع، بل حاولت ملامسة البعض منها في أفق التعمق فيها أكثر في قادم الدراسات إن شاء الله، فإن أصبت فمن سبحانه وتعالى وإن أخطأت فحسبي أجر المجتهد وبالله التوفيق.
[1] المديونية هي رابطة بين الدائن والمدين على هذا الأخير بمقتضاها القيام بأداء معين.
[2] ظهير شريف بمثابة قانون رقم 1.74.447 بتاريخ 11 رمضان 1394 (28 شتنبر 1974)، بالمصادقة على نص قانون المسطرة المدنية، ج.ر عدد 3230 مكرر، بتاريخ 13 رمضان 1394 (30 شتنبر 1974)، ص: 2741.
[3] الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 14.07 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177 في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2001)، ج.ر عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5575.
[4] القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نوفمبر 2011)، الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 1432 (24 نوفمبر 2011)، ص 5587.
[5] ظهير 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913)، وفق صيغة محينة بتاريخ 18 فبراير 2016.
[6] قانون رقم 007.71 بتاريخ 21 شعبان 1391 (12 أكتوبر 1971) يتمم ويغير بموجبه المرسوم الملكي رقم552.67 الصادر في 26 رمضان 1388(17 دجنبر 1968) بمثابة قانون يتعلق بالقرض العقاري والقرض الخاص بالبناء والقرض الفندقي، الجريدة الرسمية عدد 3077 بتاريخ 20/10/1971 الصفحة 2476.
[7] ظهير شريف رقم 1.00.175 صادر في 28 من محرم 1421 (3 ماي 2000)، بتنفيذ القانون رقم 15.97 بمثابة مدونة تحصيل الديون العمومية، ج.ر عدد 4800، 28 صفر 1421 (فاتح يونيو 2000) ص 1256
