حق الكراء طويل الأمد

عرض في وحدة الحقوق العينية الأصلية

ماستر المعاملات العقارية

إعداد الطلبة: إيمان توتة

عماد السباعي

أنوار المشيشي

المقدمة

لم يكن عقد الكراء الطويل الأمد من ابتكار المشرع، وإنما جاء نتيجة العمل القضائي الذي ساير غياب المتعاقدين، وكان الهدف من إقراره الرغبة في تحقيق مصالح مشتركة بين الطرفين، المتمثلة في منح قيمة اقتصادية مالية للعقار المكترى، وفي ذات الوقت ضمان الانتفاع به لمدة أطول[1].

لم يتدخل المشرع الفرنسي لإقرار هذا النوع من الأكرية إلا في تاريخ 25 يونيو 1902 عندما حول هذا الحق من حق شخصي إلى حق عيني، حيث حاولت إدارة الحماية تأكيد الكراء لمدة طويلة عبر إصدارها لقرار وزيري في ضبط الأعمال والشروط المتعلقة بكراء الأراضي المشتركة بين القبائل لمدة طويلة (أراضي الجماعات السلالية)، ثم بعد ذلك صدر ظهير في ضبط كراء الأملاك المشتركة بين جماعات القبائل المنعقد لأجل طويل وفي منح الحق في منفعتها بتاريخ 13 دجنبر 1941، وحدد أقصى مدة لكراء الأراضي السلالية في 10 سنوات قابلة للتجديد مرتين، غير أنه بعد الاستقلال مباشرة صدر ظهير شريف رقم 1.59.172 بتاريخ 9 مايو 1958 يقضي بفسخ جميع العقود الممنوحة بموجبها حقوق الانتفاع الدائم على العقارات الجماعية وبمراجعة عقود أكريتها المبرمة لمدة طويلة، غير أن الكراء الطويل الأمد لم يتسرب بمفهومه إلى المغرب إلا سنة 1915 بمقتضى ظهير 2 يونيو 1915، كما احتفظ القانون 39.08 المتعلق بم.ح.ع بالكراء الطويل الأمد بمقتضى المادة 121 وما يليها وكذا م.ع.ض بتنظيم النسق الضريبي[2].

الكراء عقد بمقتضاه يمنح أخذ طرفيه للآخر منفعة منقول أو عقار، خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة، يلتزم الطرف الآخر بدفعها له وورد تنظيمه في ق.ل.ع[3].

أما الكراء الطويل الأمد يخول للمكتري إمكانية استيفاء حقه من العقار المكترى وبدون وساطة المكري ويترتب على كون الكراء الطويل الأمد بمثابة حق عيني يولي صاحبه ميزتي التتبع الأولوية أو الأفضلية، وبالتالي يعتبر من الحقوق العينية الأصلية[4].

فانطلاقا مما سبق يمكن طرح الإشكالية المحورية التالية:

وهذه الإشكالية بدورها تتفرع إلى مجموعة من الأسئلة الفرعية كالتالي:

• ما هو عقد الكراء الطويل الأمد؟
• كيف ينشأ عقد الكراء الطويل الأمد؟
• ما هي الآثار المترتبة على الكراء الطويل الأمد؟
• ما هي أسباب انقضاء عقد الكراء الطويل الأمد؟

فالإجابة عن كل هاته التساؤلات ارتأينا التصميم التالي:

المبحث الأول: الأحكام العامة للكراء الطويل الأمد

المبحث الثاني: آثار عقد الكراء الطويل الأمد وطرق انقضائه

 

المبحث الأول: الأحكام العامة للكراء الطويل الأمد

يعد الكراء الطويل الأمد من أهم الحقوق العينية الأصلية، والذي نظمه المشرع في مدونة الحقوق العينية، ابتداء من المادة121 الى المادة129، حيث من خلالها حاول المشرع ابراز وتكريس أحكام هذا الحق، اذ جعل منه كراءا من نوع خاص يختلف عن الكراء العادي بمجموعة من الخصائص الأساسية، فالكراء العادي مجرد حق شخصي يخول لصاحبه سلطة غير مباشرة على الشيء أما الكراء الطويل الأمد فهو حق عيني يرتب للشخص سلطة مباشرة على الشيء بالذات، التي نتج عنها ميزتي التتبع والاولوية[5]

كما يتميز عليه من حيث طرق الانشاء والاثبات لذلك ارتأينا تقسيم هذا المبحث الى مطلبين نتناول في الأول مفهوم الكراء الطويل الأمد على أن نعرج في المطلب الثاني عن انشاء الكراء الطويل الأمد واثباته.  

دور واختصاصات المحافظ العام

المطلب الأول : مفهوم الكراء الطويل الأمد

لم يتطرق المشرع المغربي بشكل دقيق لتعريف الكراء الطويل الأمد لكنه اقتصر على ذكر الأحكام التي تنظم هذا الحق، لذلك سنتطرق في الفقرة الأولى لتعريف هذا الحق على أن نحصص الفقرة الثانية لخصائصه  

الفقرة الأولى تعريف الكراء الطويل الأمد

يمكن استخلاص تعريف حق الكراء الطويل الأمد من المادة121[6] من م ح ع، حيث اعتبرته نوع من الكراء يمنح مستأجر العقار المحفظ حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي ويمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري، كما حدد المشرع مدته في عشر سنوات فما فوق الى حدود أربعين سنة اذ أنداك ينقضي هذا الحق.  

وبالنظر للتعريف الذي جاءت به م ح ع نجده كان مختصرا وغير واضح بحيث لا يوضح جميع الصفات الأصلية لهذا الحق الخاص                                              

بخلاف المشرع التونسي الذي كان أشمل في تعريفه لهذا الحق حيث ان هذا الحق معروف في تونس بالأمفتيوز بموجب الفصل 147[7]  من القانون العقاري التونسي.

هذا التعريف مصدره من كون الأمفتيوز يقع عادة على الأراضي المهملة والمباني الخربة التي يعجز أصحابها عن تعهدها فيسلمونها لمن يتولى احيائها وتعميرها على أن يمتلك منفعتها، مقابل أجرة زهيدة مع الاحتفاظ بملكية الرقبة للمالك الأصلي وفي هذا الصدد أيضا عرفه المشرع الفرنسي بأنه كراء عقار يمنح للمكتري بمقتضاه حقوقا عينية وانتفاعا أكثر شمولية من العقار العادي وذلك بتبسيط الدفع السنوي بموجب قانون 1902المتعلق بالكراء الطويل الأمد[8]    

ومن خلال هذه التعاريف السالقة الذكر تتبين أهمية هذا الحق في الحياة اليومية  للأشخاص ومنه قرر المشرع تقنين أحكام هذا الحق لما يقدمه من فوائد سواء على مالك الأرض أو على مكتريها ذلك انه قد يكون هناك مالك لأرض ما لكنه غير قادر على أن يستفيد منها على الوجه الصحيح لمجموعة من الاعتبارات والأسباب التي قد تتمثل في العجز المادي او كثرة الاشغال و تكون رغبة المالك هي بقاء الرقبة في ملكيته ويتمتع بأجرة ولو قليلة تديرها هذه الرقبة، ولتحقيق هذا لابد من شيء واحد هو الكراء الطويل الأمد لان الكراء العادي تكون مدته قصيرة مما يؤدي بعودة الأرض الى ما كانت عليه وبالتالي انقطاع الاستفادة منها لصالح المالك     

   الفقرة الثانية: خصائص الكراء الطويل الأمد

بالرجوع الى م ح ع نجدها خصصت مجموعة من المواد لعقد الكراء الطويل الأمد فهو منظم من المادة 121 الى المادة 129 حيث ان هذه الاخيرة حددت له مجموعة من الخصائص المميزة له، والتي سنتناولها بشيء من التفصيل على الشكل الآتي

أولا: أنه حق عيني ونستخرج هذه الخاصية انطلاقا من المادة التاسعة[9] من م ح ع التي أدخلته ضمن الحقوق العينية الأصلية التي جاءت على سبيل الحصر غير ان هذه الخاصية لن يكون لها وجود الا اذا تم التنصيص عليها في العقد، أي التنصيص على الطبيعة العينية لعقد الكراء الطويل الأمد وهذا المقتضى نجد مصدره وفحواه في المادة 122[10] من م ح ع،  لأن الأصل في عقود الكراء أنها تعطي لصاحبها فقط حقوق شخصية وهذه هي القاعدة العامة، وعليه فالمادة السالفة الذكر ماهي الا استثناء منها.

يعني انه اذا استمر عقد الكراء دون التنصيص على طبيعته بكونه كراء طويل الأمد يبقى مجرد كراء عادي لا يرتب الا حق شخصي.

مسطرة ضم الأراضي الفلاحية

 ثانيا: حق اصلي باعتبار الكراء الطويل الأمد من الحقوق العينية القائمة بذاتها دون الحاجة الى حق اخر تستند اليه، وهذا وارد في المادة التاسعة من م ح ع حيث يخول للمكتري رهن حقه العقاري رهنا رسميا فيحصل بذلك على ما يحتاج اليه من الائتمان ومن تم فيه تنازل للمكتري عن حقوق عينية على العقار وكذا حق التمتع بالعقار موضوع العقد[11] وبهذا يمكن أن نستنتج بأن هذا العقد يخول للمكتري حق التصرف شبه الكامل في العقار.

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أن الكراء الطويل الأمد حق عيني يرد على العقار عملا بالفصل 87 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة فهو يخضع للتسجيل بالرسم العقاري وطبقا للفصل 66  من ظهير 12 غشت 1913 بشأن التحفيظ العقاري فاٍن كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير الا بتسجيله في الرسم العقاري، ولا يمكن التمسك بإبطال هذا التسجيل في مواجهة الغير ذي النية الحسنة[12]  

ثالثا أنه يرد على العقارات المحفظة وغير المحفظة وهذا يظهر انطلاقا من المادة الاولى[13]  التي لا تميز بين العقار المحفظ وغير المحفظ وذلك لعدم تعارض هذه الحقوق مع تشريعات خاصة.

رابعا حق مؤقت تتراوح مدته ما بين حد أدنى لا يمكن ان يقل عن عشر سنوات وحد أقصى لا يمكن أن يتجاوز أربعين سنة حيث ينقضي بانقضائها ولا يقبل التجديد الضمني طبقا للمادة 121من م ح ع[14]

خامسا اذا كان شائعا بين عدة اشحاص فاٍنه يسمح لكل مشتاع حق أحذ حصة شريكة المبيعة عن طريق الشفعة .

سادسا أنه ينشا عن حق الكراء الطويل الامد حق انتفاع، مفاده أنه يعطي لصاحب الحق الاستعمال والاستغلال دون التصرف .

سابعا  يجوز للغير ايقاع الحجز على الكراء الطويل الأمد، وذلك طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري .

المطلب الثاني: اٍنشاء عقد الكراء الطويل الامد واثباته

بما أننا أمام عقد أو حق يتميز بالطبيعة العينية فاٍن طرق اٍنشائه ستتعدد وبالتالي يمكن اأن ينشأ بطرق مختلفة، وهذا ما سنتطرق اٍليه كفقرة ، على أن نعالج في الفقرة الثانية طرق اٍثبات الكراء الطويل الأمد

الفقرة الأولى  طرق الٍانشاء

يمكن أن ينشأ الكراء الطويل الأمد بواسطة الطريقة المألوفة والتي تتمثل في العقد بحيث نجد مالك الأرض يكري أرضه كراء طويل الأمد[15]

وعليه ليقوم العقد صحيحا لابد من الأهلية والتراضي والمحل والسبب ولا يمكن أن ينتج أثره اٍلا اٍذا صدر عن مالك له أهلية التصرف[16].

وكتأكيد على هذا المقتضى نجد المادة 122من م ح ع تصب في الاتجاه ايضا، حيث جاء فيها ” لا يكون عقد الكراء الطويل الأمد صحيحا اٍلا ٍذا صدر ممن له حق التفويت وطبق الشروط المقررة في القانون”    

وكذلك يمكن أن ينشأ هذا العقد عن طريق الولي الشرعي الذي يقوم بكراء أرض محجوره كراءا طويل الأمد لكن بشرط موافقة القاضي المكلف بالمحاجير على ذلك[17] وهو ما نص عليه المشرع في الفصل 11 من ق ل ع [18] .

وقد ينشأ حق الكراء الطويل الأمد عن طريق الشفعة لمصلحة احد  المكترين  على الشيوع اذا ما باع مشتاع اخر حصته الشائعة من الغير [19].

كما قد ينشا عن طريق الاٍرث وذلك حينما يتوفى صاحب هذا الحق حيث ينتقل الى ورثته للمدة الباقية .                                               

  الفقرة الثانية: اثبات الكراء الطويل الامد

فيما يخص اثبات الكراء الطويل  الامد فقد كان الفصل 89 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة يحيل على مقتضيات   ق ل ع م ويتعلق الامر بالفصل 629 منه الذي ينص على ما يلي “و مع ذلك يلزم ان يثبت كراء العقارات والحقوق العقارية بالكتابة اذا عقدت لأكثر من سنة فان لم يوجه محرر مكتوب اعتبر الكراء قد اجري لمدة غير معينة .

كراء العقارات لمدة تزيد عن سنة لا يكون له اثر في مواجهة الغير مالم يكن مسجلا وفقا لما يقضي به القانون “ومنه لا يثبت الكراء الطويل الامد الا بالكتابة طبقا للفصل السابق الذكر ومن خلال التمعن في هطا الفصل يتضح انه يتعلق باثبات الكراء العادي الذي يرتب للمكتري مجرد حقوق شخصية على عكس الكراء الطويل الامد الطي يرتب حق عيني يتطلب اشهاره وتسجيله بالرسم العقاري.

الالتزامات والعقود لان ظهير التحفيظ العقاري [20] يتضمن ما يثبت به الكراء الطويل الامد حيث جاء في الفصل 65[21] من ظهير التحفيظ العقاري انه يجب ان تسجل جميع الوقائع والتصرفات اذا تعلق الامر بالعقار المحفظ في الرسم العقاري اما في حالة العقارات غير المحفظة فيتعين تسجيلها في السجل الخاص الممسوك من طرف كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية لموقع العقار.

اما اذا كان العقد لا يتضمن ما يدل على انه يتعلق بكراء طويل الامد اذا وقع نزاع حول ذلك الكراء هل هو كراء عادي ام طويل الامد هنا يجب على المحكمة التي عرض عليها النزاع تكييف هذا العقد ولها ان تسترشد في ذلك بظروف القضية وما ورد في العقد فيما يتعلق بمدة الكراء وطبيعة العقد العينية.[22]

وهذا ما نتج عنه نوع من الارتباك حول كيفية انشاء هذا النوع من العقود ووسائل اثباته والحال انه حق عيني يتعين اشهاره وتقييده بالرسم العقاري لكن هذا النقاش حسم بصدور م ح ع وبالضبط في المادة الرابعة منها التي نصت على ما يلي ” يجب ان تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية او بإنشاء الحقوق العينية الاخرى او نقلها او تعديلها او اسقاطها في محرر رسمي او بموجب محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محامي مقبول للترافع امام محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على خلاف ذلك”[23]

وبالتالي المشرع حسم في نوع الشكلية وكذلك جعل الامر سيان بين انعقاد التصرفات العقاري و بنقل الملكية وانشاء الحقوق العينية الاخرى وعليه تكون الشكلية المطلوبة هي تكون علاوة على الاثبات تكون شكلية انعقاد.

الدليل العملي المتعلق بالتعمير

المبحث الثاني: آثار عقد الكراء الطويل الأمد وطرق انقضائه

إن حق الكراء الطويل الأمد باعتباره حقا عينيا أصليا فإنه يرتب آثار لا بالنسبة للمكري ولا المكتري، كما أن هناك حالات ينقضي فيها حق الكراء الطويل الأمد.

وعليه سنحاول التطرق لكل على حدى: آثار عقد الكراء الطويل الأمد (المطلب الأول) وانقضاء الكراء الطويل الأمد وتطبيقاته العملية (المطلب الثاني).

المطلب الأول: حقوق والتزامات أطراف عقد الكراء الطويل الأمد

تكاد تكون حقوق والتزامات المكتري كراء طويل الأمد متطابقة مع التزامات المكتري عامة، إلا أن ما يخص طبيعة الحق، حيث ما أسلفنا حق المكتري يكون حقا شخصيا، بينما في عقد الكراء الطويل الأمد يرتقي هذا الحق يصبح حقا عينيا.

واعتبار لأن عقد الكراء الطويل الأمد عقد ملزم للجانبين، فإنه يرتب التزامات متقابلة في ذمة طرفيه، تقابلها حقوق لهما[24] على ما سنوضح من خلال فقرتين: حقوق والتزامات المكتري (الفقرة الأولى)، حقوق والتزامات المكري (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: حقوق والتزامات المكتري طبقا لعقد الكراء الطويل الأمد

إن عقد الكراء الطويل الأمد يرتب على المكتري بعض الالتزامات (ثانيا) مقابل الحقوق التي يتمتع بها (أولا).

أولا: حقوق المكتري طبقا لعقد الكراء الطويل الأمد

يكتسي المكتري -بموجب عقد الكراء الطويل الأم- حقوقا يمكن إجمالها فيما يلي:

1ـ يحق للمكتري استغلال العقار المكترى والانتفاع به وكذا إحداث ما يزيد من قيمته بتغيير طريقة الزراعة وإضافة مباني دون أن يؤدي ذلك إلى الإنقاص من قيمة العقار، وفي حالة قيام المكتري بتحسينات وإصلاحات أو بنايات ترفع من قيمة العين المكتراة فإنه عند نهاية العقد لا يحق له هدمها ولا مطالبته بالتعويض، حيث إن هذا الحق أوسع من الممنوح المكتري في الكراء العادي (يتم فيه الانتفاع لما أعدت له)[25].

2ـ لصاحب الكراء الطويل الأمد حرية التصرف في الحق المتنازع سواء كان ذلك بعوض أو بدون عوض بشرط أن يكون هذا التصرف أو التنازل محصورا بمدة الكراء الطويل الأمد[26].

3ـ تنص المادة 129 من م.ح.ع على أنه: “يستفيد المكتري مما يضم أو يدمج بالعقار نتيجة الالتصاق[27] طيلة مدة الكراء الطويل الأمد”.

4ـ إنشاء حق ارتفاق لمصلحة العقار، انطلاقا من مقتضيات المادة 128 من م.ح.ع[28] يمكن للمكتري أن ينشئ حق ارتفاق لمصلحة العقار المكرى كأن يقرر أو ينشئ ارتفاقا بالمرور على عقار مجاور، ويستفيد منها طيلة مدة الكراء ولكن لابد من توفر شرطين الأول أن يكون هذا الارتفاق محدد بمدة الكراء أو بما تبقى منها والثاني أن يخبر المالك بذلك[29].

ومن خلال استعراض حقوق المكتري بموجب عقد الكراء الطويل الأمد يتضح أنها جد واسعة مقارنة مع الحقوق المخولة للمكتري كراء عاديا، وذلك طبيعي مادام المكري في عقد الكراء الطويل الأمد يلتزم بكافة الالتزامات التي يلتزم بها البائع حتى يضمن للمكتري حق التمتع بالعقار المكترى والذي هو حق من نوع خاص، إذ يخوله التصرف في العين المكتراة بكافة أعمال التصرف في الملكية طوال مدة عقد الكراء الطويل الأمد[30].

ثانيا: التزامات البمكتري طبقا لعقد الكراء الطويل الأمد

يمكن تلخيص الالتزامات التي تقع على عاتق المكتري كراء طويل الأمد فيما يلي:

1ـ أداء السومةالكرائية من اهم الالتزامات الملقاة على المكتري أو من يقوم مقامه أو بإذنه أداء السومة الكرائية المتفق عليها في عقد الكراء إما مشاهرة أو سنويا في المكان الذي توجد فيه العين المكراة[31]، وفي حالة عدم دفع الأجرة مدة سنتين متتابعتين جاز للمكري توجيه إنذار بدون جدوى أن يحصل قضائيا على فسخ الكراء الطويل الأمد كما يمكنه أن يطالب بالفسخ في حالة عدم تنفيذ شروط العقد أو إلحاق المكتري أضرارا جسيمة بالملك، غير أنه يجوز للمحكمة مراعاة منها لظروف المكتري أن يمنح آجالا متعدلة للوفاء[32]، والجدير بالتنويه أن القضاء المغربي انتهى إلى أن التماطل في أداء الوجيبة الكرائية سببا خطيرا أو مبررا للإفراغ[33]، كما أن منع السلطات المحلية المكتري من رخصة استغلاله المحل لا يحلله من أداء الوجيبة الكرائية، طالما كان العقد ما يزال قائما ولم يكن للمكري أي علاقة بالمنع من الاستغلال، وثبت مصل المكتري بعد استجابته لإنذار بالأداء خلال الأجل المحدد[34].

2ـ صيانة العقار والقيام بسائر الإصلاحات التي تتطلبها الأبنية الموجودة وقت إبرام العقد أو التي أنشأت تنفيذا له، ولكن ليس له إعادة البناء الذي ثبت أن سبب انهياره راجع لقوة قاهرة أو حادث فجائي، أو هلك نتيجة عيب بالبناء السابق على عقد الكراء الطويل الأمد[35].

3ـ تحمل جميع التكاليف والضرائب المترتبة على العقار[36].

4ـ الالتزام برد العين المكتراة عند انتهاء مدة الكراء، بما اشتملت عليه من بنايات وبما فيها من زيادات وتحسينات، من غير المطالبة بأي تعويض عنها ولو أدت هذه الزيادة إلى الرفع من قيمة العقار[37].

5ـ عدم إمكانية تخلي المكتري عن العقار المكترى كراء طويل الأمد حيث إن المكتري لا يمكنه التحرر من أداء واجبات الكراء ولا التملص من تنفيذ شروط عقد الكراء الطويل الأمد بتخليه عن العقار[38].

6ـ لا يجوز للمكتري إحداث تغيير في الملك من شأنه أن ينقص من قيمته كما سبق وأن قلنا، فإن الغاية من إقرار الكراء الطويل الأمد، هو الرفع من قيمة العقار المكرى، فمن البديهي أن يلتزم المكتري بعدم القيام بأي تصرف ينقص من قيمته، كأن يهملها متى كانت أرضا فلاحية إلى درجة أن تصبح غير صالحة للاستغلال، بل أنه فب الحالة التي تكون كذلك، فمن الواجب على المكتري التدخل من أجل إنقادها مما فيه[39].

التحكيم في منازعات الملكية الصناعية

وفي هذا الإطار نصت المادة 1258 مدني أردني أنه يتعين “على المحتكر أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لجعل الأرض المحكرة صالحة للاستغلال، مراعيا الشروط المتفق عليها وطبيعة الأرض والغرض الذي أعدت له، فمن الواجب على المكتري التدخل من أجل إنقادها مما فيه”.

الفقرة الثانية: حقوق والتزامات المكري طبقا لعقد الكراء طويل الأمد

لقد ركز المشرع المغربي في هذا الباب السابع من م.ح.ع فقط على حقوق والتزامات المكتري، دون أن ينص على مقتضيات قانونية تحدد بدقة التزامات المكري، وبهذا يمكن القول أنه أحالنا على القواعد العامة المقررة في ق.ل.ع، إذن ما هي هذه الالتزامات الملقات على عاتق المكري؟

وعليه سنتطرق للالتزام بتسليم الشيء المكترى للمكتري (أولا) وإلى الالتزام بالضمان (ثانيا).

أولا: التزام المكري بتسليم الشيء المكترى للمكتري

يعتبر التزام المكري بتسليم العين المكراة وملحقاتها من أهم الالتزامات التي تقع على عاتقه.

مما يثير الانتباه أن المشرع من خلال م.ح.ع، لم يلزم المتعاقدان بإعداد محضر التسليم الذي يتضمن حصر ما تم تسليمه للمكتري، وهذا شأن ق.ل.ع كذلك.

والجدير بالملاحظة أن م.ح.ع في هذا المجال كان عليها أن تعتدي بالمقتضيات الواردة في القانون رقم 67.12[40] المتعلق بتنظيم العلاقات الاتعاقدية تبين المكري والمكتري للمحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني، الذي تصد في مادته 8 على أنه: “يجب أن ينجز البيان الوصفي لحالة المحل المعد للكراء وقت تسليم المحل ووقت استرجاعه في محرر ثابت التاريخ، وأن يتضمن وصف المحل بكيفية مفصلة ودقيقة.

وهذا الأمر من شأنه تفادي كل الادعاءات من طرفي العقد أثناء النزاع حول حالة العقار المكترى ومدى صلاحيته للاستعمال وكذا مواصفاته، ولاسيما إذا تعددت العين المكراة أو كثرت ملحقاتها[41].

ومما ذكر، فإن الفصل 636 ق.ل.ع نص على أن: “تسليم الشيء المكترى ينظم بمقتضى الأحكام المقررة لتسليم الشيء المبيع”، وبناء عليه يتم هذا التسليم، بالتخلي[42] عن العين المكراة، وبتسليم مفادها إذا كانت من المباني، بشرط ألا يكون هناك ما يعرقل عملية وضع اليد.

والتسليم قد يكون تاما متى انصب على عقار غير محفظ تقل مساحته الحقيقية عن المساحة التقريبية الواردة في العقد، أما إذا تعلق الأمر بعقار محفظ أو في طور التحفيظ، فالمفروض أن تكون المساحة متطابقة مع ما ورد في العقد على اعتبار أن مصالح المسح العقاري قد قامت بإجراءي التحديد والمسح وأنشأت له تصميما طبوغرافيا يتضمن المساحة النهائية.

فإذا أشعر المكري المكتري بأن العين المكراة قد وضعت تحت تصرفه يكون التسليم قد ثم حتى ولو تبطأ المكتري في وضع يده عليها لأسباب غير معقولة، وفي المقابل متى كان التماطل من طرف المكري، فإنه لا يحق لهذا الأخير أن يلزم المكتري بدفع السومة الكرائية عن الفترة التي وقع فيها التماطل، ولو كان هذا التماطل راجع لقوة قاهرة، لأن أداء السومة الكرائية يكون مقابل الانتفاع بالمحل المكترى، ما لم يكن المكري قد أنظره وتماطل في التسليم بدون مسوغ شرعي، فإنه يكون مقصرا ولزمته الوجيبة الكرائية عن المدة التي تخلف فيها عن التسلم، حيث أن مصروفات التسليم تقع على عاتق المكري، بينما نفقات عقد الكراء تقع على المتعاقدين كل حسب النسبة المقررة قانونا أو اتفاقيا، كمصروفات تحرير العقد، والتسجيل لدى المصالح الضريبية، وكذا التقييد بالسجلات العقارية[43].

ثانيا: الالتزام بالضمان

لقد وضع الفصل 643 من ق.ل.ع الإطار العام الذي يحكم الضمانات المستحقة للمكتري تجاه المكري وحدها في نوعين:

• الانتفاع بالشيء المكترى وحيازته بلا معارضة.
• استحقاق الشيء والعيوب التي تشوبه.

وعلى هذا الأساس فإنه يمتنع على المكري القيام بكل تصرف يحول دون وضع يد المكتري على العقار المكري أو يؤدي إلى تعكير صفوة حيازته، ويحرمه من المنافع المتوخاة منه حسب الغرض الذي أعد له، وبحسب الحالة التي كان عليها عند التسليم، كأن يمنعه من حقوق الاتفاق التي كانت عليه، أو ينشئ عليه حقوقا عينية أو شخصية تخول الغير مشاركته في الانتفاع بالعقار أو تحد من مداه، وهذا ما يعبر عنه بالتعرض المادي، ولا يشترط أن يكون التعرض المادي منصبا على ذات العقار، بل يكفي أن يحد من الانتفاع به، كما لو أقام سياجا أو صورا يحول دون الولوج إليه، وفي هذا المجال سيآل المكري ليس فقط عن صرفه بل وحتى عن إتباعه الذين لهم سلطة الرقابة والتوجيه عليهم[44].

غير أنه إذا كان التعرض المادي من الغير، ولا يدعي أي حق على المحل المكري ولا دخل للمكري فيه، للمكتري في هذه الحالة مقاضاة هذا الغير باسمه الشخصي، وإذا بلغ هذا التشويش من الجسامة بحيث يحرم المكتري من الانتفاع بالمحل حق له المطالبة بإنقاص الوجيبة الكرائية عن فترة التشويش، وكذلك لا يحق للمكري القيام بأي تصرف قانوني يحد من انتفاع المكري بالمحل المكري كأن يهب العقار للغير ويشترط عليه إفراغه من المكتري قبل تمكينه من حيازة العقار الموهوب، ويلتزم كذلك بالضمان في حالة التشويش أو الاستحقاق الذي قد يتأدى منه نتيجة دعوى تتعلق بحق الملكية أو بحق عيني آخر[45].

وصورته أن يقوم المكري بإبرام عقد الكراء الطويل الأمد مع المكتري على أساس أنه مالك، ثم يتبين أنه مجرد قريب للمالك، ولما يتوفى هذا الأخير وتنتقل الملكية إليه باعتباره الوارث الوحيد يبادر برفع دعوى لطرد المكتري.

وفي المقابل لا يعتبر من باب التشويش قيام المكري ببعض الإصلاحات الضرورية والمستعجلة على العين المكراة والتي لا تحتمل الانتظار إلى حيث انتهاء العقد، ما لم تؤد إلى حرمان المكتري من الانتفاع بالعين المكراة كليا أو جزئيا لفترة غير مقبولة[46].

ومما يجب التذكير به، أن المكري ملزم كذلك بضمان كل العيوب الخفية في العقار المكري وكذا خولة من المواصفات الواردة في العقد، والتي تخول دون الانتفاع بالعين المكراة.

ويكون الضمان واجبا على المكتري، وأن حسن نيته لا تعفيه من موجب الضمان.

وإذا كان هذا هو ملاد المكتري في الكراء الطويل الأمد، فمن باب المقارنة نشير بأنه في عقود الأكرية التي تبرمها إدارة الأوقاف، فهو لا يلتزم قانونا بأن تضمن المكتري أي تشويش مادي حاصل من الغير في انتفاعه بالعين المكتراة دون أن يدعي هذا الأخير أي حق عليها[47].

أما في الحالة التي يكون هناك تعرض قانوني في الانتفاع بالعين المكراة، وجب على هذا الأخير إخطار إدارة الأوقاف فورا بذلك تحت طائلة فقدان حقه في الرجوع عليها بالتعرض[48].

المطلب الثاني: اٍنقضاء الكراء الطويل الأمد وتطبيقاته العملية

كما لعقد الكراء اسبابا تساهم في اٍنشائه، فهناك في الجهة المقابلة طرق لاٍنقضائه،اٍلا ان ه ذا الحق رغم التنظيم القانوني الذي حظي به من طرف المشرع وما اعطاه من اهمية نجد ان تطبيقاته على المستوى الواقعي جد نادرة.

ولمعالجة هذا المطلب سنتناول في الفقرة الأولى حالات انقضاء الكراء الطويل الأمد،ثم في الفقرة الثانية بعض تطبيقاته العملية .

الفقرة الأولى : انقضاء الكراء الطويل الأمد

ينقضي الكراء الطويل الأمد بأحد الأسباب الأتية :

اولا: انقضاء الأجل المتفق عليه

في هذه الحالة ينقضي هذا الحق بصفة تلقائية وبصورة قانونية دون حاجة الى اعطاء تنبيه او اخطار، وبالتالي وجب على المكتري ا خلاء المكان في انتهاء العقد ولا يمكن تأخير هذا الاٍخلاء الى اجل اخر[49]

أحكام الثمن في الشفعة في الفقه الاسلامي

ثانيا: الفسخ القضائي

وذلك عند تخلف المكتري عن تنفيذ العقد، أو الٍحاقه ضررا جسيما بالعقر المكتري موضوع العقد هنا بحق له ان يطالب من المحكمة الحكم بفسخ هذا الكراء[50]

بالرجوع الى مقتضيات المادة 124 من م ح ع [51] والتي يستفاد منها ان المكتري اٍذا تخلف عن تأدية واجبه الكرائي لمدة سنتين متتابعتين او اخل بمقتضيات العقد او الحق ضررا جسيما بالملك ، هنا على المكري ان يوجه انذارا بالأداء و اذا امتنع الطرف الأ خر عن الوفاء يمكن للمكري ان يلجأ انذاك الى المحكمة بدعوى يطلب فيها فسح هذا العقد و الحكم على المكتري بالاٍفراغ نتيجة عدم الأداء .

وايضا يمكن للمكري ان يطالب بالفسخ في حالة عدم تنفيذ المكتري شروط و مقتضيات العقد،وكمثال على هذا ،الاٍمتناع عن تشييد بناء في الأرض المكتراة ،ويكون هذا التنصيص منصوص عليه في العقد.

ثالثا: الفسخ الاتفاقي

اٍذا كان الأصل في انقضاء عقد الكراء الطويل الأمد هو انتهاء مدته، فاٍنه ليس هناك ما يمنع طرفي العقد من أن يتفقا على اٍنهاء هذا الكراء قبل انتهاء مدته[52]، وذلك تطبيقا لمبدأ القوة الملزمة للعقد، وهذا فيه تكريس لميدأ سلطان الاٍرادة المنصوص عليه في الفصل 230 من ق ل ع[53]

اٍلا أنه يجب على أحد الطرفين أن يبادر الى شطب هذا الكراء الطويل الأمد من السجل العقاري بطلب من المكتري الذي كان هذا الحق مسجلا باسمه حتى يتمكن المالك من الاستفادة من عقاره، واٍلا كان عليه انتظار انتهاء مدة الكراء الطويل الأمد المسطرة في العقد[54].

رابعا: اتحاد الذمة

جعل المشرع المغربي اتحاد الذمة سببا لانقضاء الاٍلتزام بشكل عام، وعالجها في الفصلين 369[55] و370[56] من ق ل ع المغربي.

فاٍذا اجتمع حق الكراء الطويل الأمد مع حق الملكية في يد شخص واحد –بالشراء مثلا- ينقضي الكراء الطويل الأمد، اٍلا أنه تجدر الاٍشارة اٍلى أن حق الكراء الطويل الأمد لا ينتهي بموت المكتري خلال مدة الكراء كما سبق الذكر واٍنما ينتقل الى ورثته للمدة الباقية، كما لا ينتهي بموت مالك العقار أو بتفويته له، لأن هذا الكراء يعتبر حقا عينيا يتبع العقار في أي يد كان ولا ينتهي أيضا هذا الحق بتخلي المكتري عن العقار بهدف التخلص من اداء الكراء أو تحللا من تنفيذ بنود العقد، لأنه ملزم باداء الكراء وبتنفيذ التزاماته المنصوص عليها في العقد وهو ما يستفاد من منطوق المادة 125 من م ح ع[57] .

خامسا: هلاك العين المكتراة

وتتحقق هذه الحالة نتيجة تهدم أو خراب مادي، أو بسبب نزع الملكية من أجل المنفعة العامة اٍلا أنه في هذه الحالة الأخيرة يكون للمكتري الحق في الحصول على تعويض غير ذلك الذي يطالب به المكري مالك العين المكتراة.

مما سبق، نستنتج أن هذا الحق أحكامه تختلف عن تلك الموجودة والمنظمة للكراء العادي في عدة جوانب.

الفقرة الثانية: التطبيقات العملية للكراء الطويل الأمد

لقد عرف الكراء الطويل الأمد تراجعا في السنين الأخيرة  بحيث أصبح التعامل وفق هذا الحق نوع من الضآلة ولا سيما فيما بين الخواص اٍلا أنه لا تزال بعض الجهات العامة تتعامل به، ويتعلق الأمر باٍدارة الأملاك المخزنية (أولا)، والكراء الطويل الأمد للأراضي المخزنية (ثانيا).

أولا: الكراء الطويل الأمد للأراضي المخزنية

تمتلك الدولة عقارات مخزنية-حضرية أو قروية- تكون مسؤولة عنها مديرية الأملاك المخزنية، هذه الأخيرة هي التي تقوم بكرائها كراء طويل الأمد.

بالرجوع الى ظهير 1يوليوز 1914[58]، الذي يعتبر بمثابة ميثاق الأصول للعمل المغربي، حيث لم يعرف ملك الدولة الخاص(الأراضي المخزنية) ونظرا لعدم وجود أي مفهوم قانوني لهذه الأراضي مما جعل الفقه يحاول اٍيجاد تعريف له، وذلك دائما في اٍطار مجابهته مع الطبيعة القانونية للملك العمومي، وهكذا تم تعريفه بأنه مجموعة من العقارات والمنقولات التي تملكها الدولة باعتبارها مالكة لعدة عقارات مخزنية، فاٍنها تعمد الى كراء هذه الأخيرة لأمد طويل بواسطة مديرية الأملاك المخزنية وذلك وفق مسطرة خاصة ومقننة، مع العلم أن هذا النوع من الكراء ما يقع اٍلا على الأراضي المخزنية ذات الطبيعة الفلاحية [59]

وتتم عملية الكراء بواسطة بواسطة السمسرة العمومية، التي تتولى لجنة اٍدارية الاٍشراف عليها، اٍذ أنه لما تتوصل هذه اللجنة بطلبات الخواص من أجل كراء أرض فلاحية مخزنية، تقوم أولا بتحديد الثمن الافتتاحي الذي يجب ألا يقل عن السومة الكرائية التي كان يسددها المكتري السابق أو السومة المستخلصة من عناصر المقارنة، سواء كان هذا العقار اول مرة يتم كرائه وتحديد القيمة الكرائية النهائية للعقار المخزني بناءا على المزايدات والعروض المقدمة من طرف المشاركين في عمليات السمسرة[60] 

كما أنه يتعين تضمين عقود الكراء مقتضيات تنص على اٍمكانية مراجعة الوجيبة الكرائية كل خمس سنوات بالنسبة لهذه الأراضي المكتراة كراء طويل الأمد[61].

ثانيا: الكراء الطويل الأمد للأراضي المملوكة للجماعات المحلية

تعتمد الجماعات المحلية في عملية كرائها لممتلكاتها فيما يخص الكراء الطويل الأمد مسطرة خاصة تبتدىء باتخاذ القرار(أ)، ثم مرحلة المصادقة(ب)، ثم آخر مرحلة تتعلق بتنفيذ القرار(ج).

أ- مرحلة اتخاذ القرار: هي الخطوة الأولى لعملية الكراء الطويل الأمد للأراضي المملوكة من طرف الجماعات المحلية، حيث تبتدئ بتقديم طلب اٍلى المجلس البلدي يوضح فيه الطرف الراغب في كراء طويل الأمد لعقار معين رغبته في هذا الكراء، ويتم عرض هذا الطلب على المجلس خلال اٍحدى دوراته التي يعقدها للاتخاذ مقرر بشأنه، بحيث يتم التداول حول العقار المراد كرائه.

وفي الحالة التي يتم فيها تقديم عدة طلبات يتم اللجوء الى عملية السمسرة ومن رسا عليه المزاد هو الذي يستفيد من الراء الطويل الأمد[62].

ب- مرحلة المصادقة:

بعد اتخاذ المجلس البلدي لقرار كراء العقار موضوع طلب الكراء الطويل الأمد، يقوم باٍعداد ما يسمى باستخراج مداولة المجلس والذي يرفع الى رئيس المجلس قصد وضع قراره بالرفض أو الموافقة عندئذ، يتم رفع مذكرة تقديم الى وزارة الداخلية التي تقوم بدراسة الملف من أوله اٍلى آخره، وبعد ذلك تقوم الوزارة بمراقبة مدى شرعية وملائمة هذا العقد.

وبالإضافة الى ما سبق ذكره، يجب أن يتلاءم هذا القرار مع الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية والمالية  للبلاد، اٍلا أن هذه الملائمة تبقى مجرد سلطة تقديرية خولها المشرع للوزارة لممارستها أثناء عملية المصادقة على الملفات.[63]

ج- المرحلة الثالثة: تنفيذ المقرر

عند انتهاء وزارة الداخلية من دراسة الملف، فاٍنها تصادق عليه اٍذا كانت موافقة على الطلب، ثم تأتي بعد ذلك مرحلة التنفيذ التي يقوم من خلالها رئيس الجماعة المحلية باعتباره الجهاز المنفذ لمقررات المجلس باٍبرام العقد مع الطرف المتعاقد معه سواء كان من الخواص أو من الشركات، ويجب أن يحمل هذا العقد توقيع الطرفين،  وفي الغالب يتم ذلك باٍجراء السمسرة، ففي حالة تعدد الطلبات فاٍنه من رسا عليه المزاد هو من يستفيد من هذا الكراء الطويل الأمد.[64]

 

نموذج عقد الكراء الطويل

بين الدولة (الملك الخاص) يمثله مدير أملاك الدولة بالرباط

من جهة وبين السيد …..

من جهة أخرى

وقع الاتفاق وتقرر ما يلي الفصل الأول : تتخلى الدولة (الملك الخاص) عن طريق الكراء الطويل الأمد لفائدة السيد

.. الذي يقبل عقارا فلاحيا تبلغ مساحته ………………) هكتارا موضع الرسم العقاري عدد………. والمسجل تحت عدد …… بكناش محتويات أملاك الدولة ب..۰۰۰.

الفصل الثاني : ينعقد هذا الكراء الطويل الأمد لمدة أربعين (40) سنة تبتديء من فاتح اکتوبر سنة …. إلى متم شهر دجنبر من سنة ۰۰۰۰۰. وله طابع عيني .

الفصل الثالث: وقع الاتفاق على ابرام هذا العقد مقابل وجيبة كرائية سنوية قدرها …….. تؤدى سنويا عند فاتح أكتوبر من كل سنة لدى قباضة …….

الفصل الرابع : في الارتفاقات يتحمل المكتري الارتفاقات السلبية التي قد تثقل العقار المكرى الظاهرة منها والخفية سواء كانت مستمرة أو متقطعة، كما يستفيد من الارتفاقات الإيجابية . والكل تحت مسؤوليته دون إمكانية الرجوع على المكري

الفصل الخامس : في الأضرار المحدثة من طرف الغير يتعين على المكتري تحت طائلة التعويض إخطار المالك دون تأخير بكل الوقائع التي تتطلب تدخله سواء تعلق الأمر بالغصب أو ترام أو مطالبات بالأرض الكراة أو بحق عيني عليها .

الفصل السادس : في الضمان يصرح المكتري بمعرفته الجيدة للعقارات المكراة من حيث محتوياتها ومساحتها وحدودها ، ويأخذها على الحالة التي توجد عليها دون المطالبة بأي ضمان أو تخفيض في الوجيبة الكرائية لأي سبب كان .

الفصل السابع : في صيانة العقارات يتعين على المكتري أن يدخل على نفقته ما يلزم من إصلاحات أيا كانت طبيعتها وقيمتها على المباني والمنشآت الموجودة عند الكراء والتي سيقيمها خلال مدة العقد الطويل الأمد.

كما يجب عليه رعاية الأشجار الموجودة وتلك التي سيغرسها وتعويض ما قد يتلف منها بأغراس حديثة من نفس الفصيلة .

الفصل الثامن : في حقوق الماء يقوم المكتري مقام الدولة (الملك الخاص بالتمتع بحقوق الماء الراجع للعقارات المكراة وذلك حسب القانون أو العرف والعادات المحلية .

فالدولة (الملك الخاص) تتحلل من كل مسؤولية فيما إذا انخفضت أو توقفت لسبب من الأسباب كمية الماء .

ويلتزم المكتري بأداء واجب الاستهلاك الدني المنصوص عليه في التشريع الجاري به العمل سواء استعمل شبكة السقي أو لم يستعملها .

الفصل التاسع : في كشف المعدات الحربية والمتفجرات لا يمكن بأي حال للمكتري أن يثير مسؤولية الدولة بسبب أي حادث كيفما كانت طبيعته تتسبب فيه معدات حربية أو أدوات متفجرة قد تكتشف في العقارات المكراة .

الفصل العاشر: في الأشياء التي لا يشملها الكراء تحتفظ الدولة لنفسها بملكية الأشياء الفنية والثرية والكنوز والمسكوكات القديمة …… التي قد يعثر عليها في العقارات المكراة .

وتظل مستثناة صراحة من الكراء الأشياء الآتية : 1- مجاري المياه بجميع أنواعها والقطع الأرضية التي توجد ضمن ضفافها الحرة ،

ومنافع المياه بجميع أنواعها والسقايات العمومية والمناجم والمقالع والطرق والممرات

العمومية وخطوط السكك الحديدية . وبصفة عامة جميع مرافق الملك العمومي؛ 2 الأضرحة والمقابر التي يمكن أن توجد على العقارات المراة وملحقاتها وممراتها. الفصل الحادي عشر: في اقتطاع بعض الأجزاء من العقار يلتزم المكتري بالسماح دون تخفيض في الكراء بأن تقتطع من الأرض المكراة الأجزاء الضرورية لتنفيذ الأشغال العمومية وكل الأشغال ذات النفع العام.

الفصل الثاني عشر : التأمين ضد الحريق والحوادث يجب على المكتري آن يؤمن ضد الحريق طيلة مدة العقد، كل المباني الحالية والمستقبلية، كما يتعين عليه أن يؤمن ضد الحوادث كل الأشخاص الذي قد يشغلهم عنده كما يجب عليه أن يدلي للمكري عند اول مطالبة بوثائق التأمين أو وصولات اقساطه.

الفصل الثالث عشر: في التحسينات المحدثة والنفقات الخاصة بها يمكن للمكتري أن يدخل تعديلات على البنايات الموجودة كما يمكنه أن يشيد بنايات جديدة ويحدث وجميع النفقات المنجزة من طرف المكتري مهما بلغ مقدارها ، وأيا كانت طبيعتها (بنايات، منشات مختلفة) تعود مجانا للدولة من غير تعويض عند انتهاء مدة العقد .

الفصل الرابع عشر : في الخضوع للأنظمة الإدارية يتعهد المكتري عن نفسه وعن كل ذوي حقوقه بالخضوع لكل الأنظمة الإدارية العامة المحلية الجاري بها العمل حاليا والتي ستحدث مستقبلا وخاصة ضوابط الأمن ونظام تجهيزات الطرق ومجاري المياه.

الفصل الخامس عشر : في تولية الكراء إو إكرائه للغير لا يجوز للمكتري أو يولي أو يكري للغير كل أو بعض الأرض المكراة إلا بإذن صريح من مدير أملاك الدولة.

الفصل السادس عشر: في الضرائب والرسوم تقع على عاتق المكتري ابتداء من …… كل الضرائب والرسوم المتعلقة بالعقارات المكراة سواء الجاري بها العمل أو التي ستحدث فيما بعد . .

الفصل السابع عشر: في الغاء عقد الكراء الطويل الأمد في حالة عدم تنفيذ شروط العقد أو في حالة تلف كبير بالعقارات المكراة يمكن للمكري إما أن يتابع المكتري بالتنفيذ الكامل للعقد أو يقرر فسخه دون قيد أو شرط.

الفصل الثامن عشر : في حالة الفسخ في حالة فسخ العقد يبقى الكراء الجاري مستحقا، ويتعين أداؤه خلال أجل ثلاثة أشهر ابتداء من تاريخ الإشعار بالفسخ.

الفصل التاسع عشر : في إفراغ الأماكن في حالة فسخ العقد عند انتهاء مدته ، يتعهد المكتري بإفراغ العقارات المراة في التاريخ المحدد.

الفصل العشرون : في المحاكم المختصة يرجع أمر البت في كل النزاعات التي قد تترتب عن تنفيذ هذا العقد إلى اختصاص المحكمة الابتدائية لموقع العقار.

الفصل الواحد والعشرون : في التقييدات بالسجلات العقارية تعطي كل الصلاحيات للمكتري من أجل العمل على تسجيل هذا العقد في اسمه وعلى نفقته بالسجلات العقارية. الفصل الثاني والعشرون : يتحمل المكتري رسوم التنبر والتسجيل المترتبة عن هذا العقد . حرر في أربعة نظائر

الرباط في :

باب الكراء وما يتصل به يجوز في الدور وشبهها الكرا لمدة حدت وشيء قديرا و خروج عنه إلا بالرضا حتى يرى أمه قد انقضى وجائز أن يكترى بقذر معين في العام أو في الشهر ومن أراد أن يحل ما انعقد ان كان له ما لم يتم بعد وحيثما حل الكرا يقع من و قد اكترى منه بقدر ما ممكن كذاك إن بعض الكراء قدما قذره من الكراء لما وشر ما في الدور من نوع المز و إذا بدا الصلاح فيه معتبر وي بادي الطيب إن قل اشترط : حيث يطيب قبل ماله ازتبط وما كنخل أو حمام مطلقا دخوله في الاكتراء متقی وجاز شط القمم في الأرحاء

بحيث لا يخشى انقطاع الماء وبالدقيق والطعام تكترى والتي بالزيت ونقد الكرا

توقيع المكتري

توقيع مدير أملاك الدولة

 

[1]– العربي محمد مياد، “تأملات في م.ح.ع”، سلسلة إعلام وتبصير المستهلك (27)، الجزئ الثالث 2016، مطبعة المعارف الرباط، ص119.

[2]– العربي محمد مياد، م.ن، ص119.

[3]– الفصل 627 من ق.ل.ع.

[4]– عبد الرحمان الشرقاوي، “قانون العقود الخاصة”، الكتاب الثاني، الطبعة الرابعة 2017، ص48.

[5]   اسماء القوارطي ,الكراء الطويل الامدوتطبيقاته العملية,بحث لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في   القانون المدني جامعة محمد الخامس .كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية اكدال الرباط.السنة الجامعية  2000.2001

[6]المادة 121 من م ح ع تنص على “يخول الكراء الطويل الامد للعقارات المستاجرة حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي ويمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري

يجب ان يكون هذا الكراء لمدة تفوق عشر سنوات دون ان تتجاوز اربعين سنة وينقضي بانقضائها”

[7] الفصل 147 من القانون العقاري التونسي “الامفتيوز هو حق ملكي عقاري يقتضي التصرف في عقار بشرط دفع راتب سنوي لصاحبه اعترافا بملكيته  والراتب المذكور يكون اما غلة او نقود”

[8],م س .ص 11 اسماء القوارطي

[9] المادة 9 من م ح ع تنص على ” الحق العيني الاصلي هو الذي يقوم بذاته من غير حاجة الى اي حق اخر يستند اليه والحقوق العينية الاصلية هي حق الملكية ’-حق الارتفاق والتحملات العقارية –حق الانتفاع- حق العمزى- حق الاستعمال- حق السطحية- حق الكراء الطويل الامد- حق الحبس- حق الزينة- حق الهواء والتعلية- الحقوق العرفية المنشاة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ”

[10] تنص المادة 122 من م ح ع على “لا يكون عقد الكراء الطويل الامد صحيحا الا اذا صدر ممن له حق التفوبت وطبق الشروط المقررة في القانون

يجب ان ينص عقد الكراء الطويل الامد على طبيعته العينية ”

[11] اسماء القوارطي م’س  ص 12

[12]  القرار رقم 2180 بتاريخ يونيو 2008 في الملف المدني عدد 2004/2/1/3043 اورده العربي محمد مياد ص 129 .

[13] تنص المادة الاولى من م ح ع على ” تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار…”

[14] انظر المادة 121 من م ح ع.

[15] محمد بن معجوز ,الحقوق العينية في الفقه الاسلامي والتقنين المغربي ,الطبعة الثانية  ص 398

[16] محمد بن معجوز.مرجع نفسه ص 399

[17] عبد الكريم شهبون الشافي في شرح مدونة الحقوق العينية الجديدة وفق القانون رقم 39.08,الطبعة الثانية مطبعة النجاح الدار البيضاء 1438-2018 ص263 .

[18] ينص الفصل 11من ق ل ع على “الاب يدير اموال ابنه القاصر او ناقص الاهلية والوصي والمقدم  وبوجه عام كل من يعينه  القانون بادارة اصول غيره لا يجوز لهم اجرا ء اي عمل من اعمال التصرف على الاموال التي يتولون ادارتها الا بعد الحصول على اذن خاص بذلك من القاضي المختص.

 

[19] مامون الكزبري .التحفيظ العقاري والحقةق العينية الاصلية والتبعية في ضوء التريع المغربي .الجزء الثاني .مطبعة النجاح الجديدة ؟طبعة 1987. ص 250

[20] ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري ,كما وقع تعديله وتتميمه بمقتضى قانون 07.14 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.177’ 25 من ذي الحجة 1432 موافق ل 22نونبر 2011 الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ ى24 نونبر 2011 ص 5575 .

[21] ينص الفصل 65 من قانون 14.07 ” يجب ان تشهر بواسطة تقييد في الرسم العقاري جميع الوقائع والتصرفات الناشئة بين الاحياء سواء كانت مجانية او بعوض,,, وكذا جميع عقود اكرية العقارات لمدة تفوق ثلاث سنوات”

[22] عبد الكزيم شهبون م. س ص 263

[23]  العربي محمد مياد’ تاملات في مدونة الحقوق العينية حق السطحية حق الارتفاق والتحملات العقارية الكراء الطويل الامد دراسة على ضوء العمل القضائي والقانون العربي المقارن الجزء الثالث 2016 مطبعة المعارف الجديدة الرباط 2016 ص 131

 

[24]– العربي محمد مياد، “تأملات في مدونة الحقوق العينية” سلسلة إعلام وبتصير المستهلك 27 الجزئ الثالث 2016، مطبعة المعارف الرباط، ص133.

[25]– أسماء القوارطي، م.س، ص19.

– المنشآت التي تنجز فوق العين المكراة في ملك المكتري فإن له التصرف فيها بسائر وجوه التصرف سواء بالبيع أو الهبة أو الصدقة.

[26]– إدريس الفاخوري، “الوسيط في نظام الملكية العقارية على ضوء مدونة الحقوق العينية والتشريعات العقارية الخاصة”، مطبعة النجاح الجديدة، الطبعة الثالثة 2019، ص388.

[27]– يمكن حدوث الالتصاق في الحقل العقاري إما عن طريق حدوث تغيير في مجرى النهر كأن يفصل بين عقارين، فيصبح جزئا من أحد العقارين ملصقا بالعقار الأحز بمقتضى هذا التغيير للمجرى، إما عن طريق قيام شخص ببذر أرض لا يملكها أو يإحداث بناء على عقار غير مملوك له.

[28]– تنص المادة 128 من م.ح.ع على أنه: “يمكن للمكتري أن يكسب لصالح المالك حقوق ارتفاق وأن يرتب عليه بسند حقوق ارتفاق لائدة الغير لمدة لا تتجاوز مدة الكراء الطويل الأمد، شرط أن يخبر الملك بذلك”.

[29]– إدريس الفاخوري، م.س، ص387.

[30]– أسماء القوارطي، م.س، ص21.

[31]– العربي محمد مياد، م.س، ص138.

[32]– إدريس الفاخوري، م.س، ص338.

[33]– القرار رقم 673 عن محكمة النقض بتاريخ 21 يونيو 2012 في الملف التجاري عدد 66/3/2/2011 أورده العربي محمد مياد م.س، ص139.

[34]– قرار محكمة النقض عدد 888 بتاريخ 11 أكتوبر 2012 ملف تجاري عدد 1413/3/2/2011 أورده العربي محمد مياد، م.ن، ص139.

– بمعنى أن يترك لمالك العقار الفرصة لأخذ منتجات عقاره كأحجار وأنقاض الأبنية والأشجار المتقطعة لأن المكتري إنما يستحق الثمار، أما المنتجات فتبقى للمالك.

– وجدير بالملاحظة أن المكتري كراء طويل الأمد لا يجوز له طلب تخفيض بدل الأجرة بحجة هلاك العقار جزئيا أو بحجة حرمانه من غلته كلا أو بعضا نتيجة حادث فجائي أو قوة قاهرة (انظر المادة 123 من م.ح.ع)

[35]– انظر المادة 127 الفقرة الثانية من م.ح.ع.

[36]– المادة 127 من م.ح.ع.

[37]– سعاد المعروفي، “الحماية القانونية للحق العيني العقاري على ضوء م.ح.ع الطبعة الأولى 2018، العدد 5، مطبعة النجاح الجديدة، ص56.

[38]– أسماء القوارضي، م.س، ص24.

[39] – العربي محمد مياد، م.س، ص139.

[40]

[41] – العربي محمد مياد، م.س، ص146.

[42] – يقصد بالتخلي هنا، أن يتسلم المكتري العين وفق المواصفات الواردة في عقد الكراء الطويل الأمد، دون أن يكون هناك مانع يحول دون الانتفاع بها مع بقائها في يده بقاء متصلا حتى تنقضي مدة الكراء.

[43] – العربي محمد مياد، م.س، ص147.

[44] – العربي محمد مياد، م.س، ص148.

[45] – العربي محمد مياد، م.س، ص148.

[46] – حددها الفصل 645 من ق.ل.ع في 3 أيام بالنسبة للأكرية العادية.

[47] – العربي محمد مياد، م.س، ص149.

[48] – المادة 88 من مدونة الأوقاف.

[49]– ابن معجوز،م س ,ص 402

[50]– اب-ن معجوز ،مزجع نفسه ص 402

[51] – تنص المادة 124 من م ح ع على ان {اذا تخلف المكتري عن الكراء مدة سنتين متتابعتين جاز للمكري بعد توجيه اٍنذار جدوى، ان يحصل قضائيا على فسخ الكراء  الطويل الأمد ،كما يمكن ان يطالب بالفسخ في حالة عدم تنفيذ شروط العقد والحاق المكترى  اضرارا جسيمة بالملك،غير انه يجوز للمحكمة مراعات ظروفالمكتري , ان تمنح اجلا معتدلا للوفاء وذالك طبقا لأحكام الفصل 243 من ق ل ع

[52] أسماء القوراطي،  م س،ص 12

[53] ينص الفصل 230 من ق ل ع على ما يلي ” الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة لمنشئيها ولايجوز لهم اٍلغاؤها  الا برضاهما معا او في الحالات المنصوص عليها في القانون”

[54] ابن معجوز، م،س ص:402

[55] ينص الفصل 369 من ق ل ع على ما يلي ” اٍذا اجتمعت في شخص واحد صفة الدائن والمدين لنفس الالتزام نتج اتحاد الذمة يؤدي الى انتهاء علاقة دائن بمدين، ويسوغ أن يكون اتحاد الذمة كليا أوجزئيا حسبما يكون متعلقا بالدين كله اوجزء منه”

[56] ينص الفصل 370 من ق ل ع ” اٍذا زال السبب الذي أدى الى اتحاد الذمة عاد الدين لنوابعه في مواجهة جميع الاشخاص واعتبر اتحاد الذمة كأن لم يكن”

[57] انظر المادة 125 من م ح ع

[58] – ظهير شريف بتاريخ 7 شعبان 1332 في شأن الأملاك العموميةبالاٍيالة الشريفةا، الجريدة الرسمية بتاريخ 16 شعبان 1332 10 يوليوز 1914

[59] – ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون رقم 39’08، سلسلة المعارف القانونية ، مطبعة المعارف الجديدة، الطبعة 2013، ص 40و42

[60] – أسماء القوارطي، م، س ، ص:32

[61] أسماء القوراطي، مرجع نفسه، ص: 34

[62] أسماء القوارطي، م،س ،ص: 38

[63] أسماء القوراطي، م،س ص: 40

[64] أسماء القوراطي، مرجع نفسه، ص: 40-41