حق الاجانب في تملك العقار بالمغرب

بحث لنيل شهادة الاجازة في القانون الخاص

مقدمة:

يرتبط الإنسان بالأرض[1] ارتباطا دائما أزليا مصداقا لقول الله عز وجل: “ولقد مكناكم في الأرض وجعلنا لكم فيها معايش قليلا ما تشكرون…” الأعراف، آية9، ولقوله عز وجل “وإلى تمود أخاهم صالحا قال يا قوم اعبدوا الله ما لكم من إلاه غيره، هو أنشأكم من الأرض واستعمركم فيها فاستغفروه ثم توبوا لله…”، هود، آية 60، فهذه الآيات وغيرها الواردة في القرآن الكريم، أكدت ما للأرض أصل الإنسان من قيم، فهي مسكنة ووعاء شكل الله له فيه معايشه، وقد نبرت طوره على ما … الله به من علم وضمن له من رزق في فسيح أديمها حتى كثر نسله وتشكلت مجتمعاته وارتقت إلى أن انتظمت في دول عبر الأزمان فكان ضروريا سن تشريعات تحكم علاقاتها جماعات وأفرادا[2] تحقيقا لقول الله عز وجل “يا أيها الناس إنا خلقناكم شعوبا وقبائل لتعارفوا إن أكرمكم عند الله أتقاكم، إن الله عليم خبير…” الحجرات، آية 13.

يعتبر العقار[3] اللبنة الأساسية والقاعدة والصلبة لإنتاج المشاريع المنتجة، ويكتسب أهمية كبرى على المستوى السياسي والاقتصادي والاجتماعي، فهو كما سبق مورد رزق الإنسان ومحل سكناه، وهو الأرضية اللازمة لإقامة الاستثمارات الصناعية والتجارية و…،  إضافة لدوره في تحقيق الاستقرار والأمن الاجتماعيين، فإيلاء النظام العقاري العناية والتنظيم اللذان يكفلان حمايته بشكل يساهم في التنمية البشرية، استثناء لكونه من وسائل الإنتاج التي تساهم في تداول الأموال بين الأفراد والجماعات[4].

تعتبر الملكية ظاهرة من ظواهر المجتمع بل هي لازمة من لوازم الحياة، ومن أجل ذلك نظم الإسلام الملكية من كافة جوانبها تنظيما دقيقا، وأصبحت بمقتضى المادة 17 من الإعلان العالمي لحقوق الإنسان الصادر 1948، حقا مقدسا لا يجوز انتهاك حرمته ولا يجوز حرمان صاحبه منه إلا إذا اقتضت ذلك الضرورة (المصلحة العامة)، وضحت الملكية الخاصة أبرز مظاهر حرية الإنسان … له[5]، فأخذت الملكية من الحقوق المضمونة دستوريا في أغلب دول العالم كما نص الفصل 35 من الدستور المغربي لسنة 2011.

ويعتبر المغرب من البلدان في شمال إفريقيا، التي ابتليت بجور الاستعمار، الذي ما فتئ ينصب شتى الذرائع لاستيطان رعاياه فوق تراب المغرب واستنزاف ثرواته، وحتى يتأتى له ما أراد رصد ترسانته القانونية أساليبه الاحتمالية السيطرة على الأراضي الفلاحية والحضرية والفضاءات المختلفة، لإعدادها لأغراضه الخاصة واستثمار ما يخدم مصالحه، وتبعا لذلك سهل لمواطنيه والممثلين له والمتعاونين معه كل السبل لاكتسابها[6].

وبعد حصول المغرب على استقلاله السياسي عمدت الدولة في إطار مبدا السيادة وتكريسا للسياسة الحكومية في المجال الفلاحي أو القابل للفلاحة، عن طريق وضع مد لعمليات تملك الأجانب للعقارات خاصة خارج المدار الحضري بوضع مسطرة معقدة لذلك أمام الجهات الإدارية المغربية المختصة، وعن طريق استرجاع الأراضي التي تم توزيعها على الأجانب بطرق مختلفة[7]، نظرا لخطورة سيطرتهم على أهم قطاع منتج بالمغرب، ألا وهو القطاع الفلاحي، وقطع الطريق أمامهم ومراقبتهم حتى لا يتحكموا في دواليب البلاد اقتصاديا وسياسيا…الخ.

إقرأ: دورية مشتركة حول شهادة عدم الصبغة الفلاحية

أولا: أهمية الموضوع

تتجلى أهمية الموضوع في محاولة الكشف عن فلسفة المشرع أثناء صياغاته للمقتضيات المنظمة لحق الأجانب في تملك العقار بالمغرب تلك الفلسفة التي تظهر على مستويين:

الأول: حماية الأراضي الفلاحية أو القابلة للفلاحة من السيطرة الأجنبية.

الثاني: احتياجات المغرب للاستثمارات الأجنبية من خلال إبرام عدة اتفاقيات مع دول عربية وغير عربية تمنح مواطنيها نفس الصلاحيات مع المواطنين المغاربة في عمليات التملك العقاري.

ثانيا: دوافع اختيار الموضوع

شكلت أهمية الموضوع هذه حافزا لنا ودافعا قويا نحو سبل أغواره وفي هذا الصدد تعددت دوافع اختياره:

– كونه موضوعا ذا حمولة تاريخية بين المراحل التي مر منها حق الأجانب في تملك العقار في المغرب.

– كونه موضوعا متشعبا يستحضر مجموعة من النصوص القانونية المرتبطة بأكثر من موضوع الأمر الذي ساهم الاطلاع على مجموعة من الأحكام المرتبطة بعدة مواضيع منها ما يرتبط بالقانون الخاص، والقانون العام، والقانون الدولي العام أيضا.

– كون الموضوع يحتاج إلى استحضار مختلف المقاربات منها ما هو قانوني، اجتماعي، اقتصادي.

ثالثا: صعوبات البحث

فإذا كانت لنا دوافع لاختيار هذا الموضوع، فله أيضا صعوبات وعوائق صادفتنا في كل محطة من محطات موضوعاته:

– قلة المراجع التي تناولت الموضوع، بحيث وجدنا بعضها يتناول الموضوع من زاوية المراقبة على العمليات العقارية التي يحققها الأجانب والبعض تناول أحكام الاسترجاع (ظهير 2 مارس 1973، والمشاكل الناجمة عنه.

– وما زاد من صعوبة كثرة المقتضيات القانونية، فمن الصعب الإحاطة بمختلف الأحكام المنظمة لهذا الموضوع نظرا لشتاتها.

– وكذلك لا ننسى الصعوبات التي واجهتنا خلال البحث عن المراجع في ظل الإجراءات الاحترازية التي تتخذها الدولة لمواجهة فيروس كرونا من صعوبة التنقل وصعوبة الولوج إلى المكتبات وصعوبة اجتماعنا نحن الطلبة في ظل سياسة التعليم عن بعد.

رابعا: الإشكال المطروح

يمكن طرح إشكال رئيسي ومركزي يحدد الإطار العام لهذا الموضوع:

إلى أي حد توفق المشرع المغربي من خلال الترسانة القانونية المتوفرة في ضمان التوازن بين مبدأ حماية العقارات من السيطرة الأجنبية ومبدأ فتح المجال أمام الأجانب لتملكها بهدف تشجيع الاستثمار.

ويتفرع عن هذا الإشكال أسئلة فرعية يمكن صياغتها على الشكل التالي:

– كيف نظم المشرع المغربي تملك الدول والمؤسسات العامة الأجنبية والأشخاص الذاتيين والاعتباريين داخل المدار الحضري.

– ما هي التدابير التشريعية والهيكلية التي وضعها المغرب لاستقطاب الاستثمارات الأجنبية العقارية أمام الإكراه المتعلق بمنع الأجانب من تملك العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة.

– ما هي الإجراءات المتبعة لتملك الأجانب للعقارات خارج المدار الحضري؟

خامسا: منهجية البحث

للإجابة عن هذه الإشكالات وما قد يحيط بها من تجزئة، سوف نعتمد على مقاربة متعددة المناهج الخاصة بالدراسات القانونية، بالاعتماد على المنهج التحليلي والمقارن والاستدلالي والتاريخي كلما اقتضت الضرورة ذلك بغية الإحاطة بالموضوع من كافة جوانبه.

سادسا: خطة البحث

الفصل الأول: تملك الأجانب للعقار داخل المدار الحضري بالمغرب

الفصل الثاني: تملك الأجانب للعقار خارج المدار الحضري بالمغرب

الفصل الأول: تملك الأجانب العقارات بالمدار الحضري

بما أن الدولة المغربية تتوفر على وليد عقاري متنوع، قام المستعمر بنهج العديد من الأساليب للسيطرة على ال… العقارية (أساليب مشروعة وغير مشروعة) الأمر الذي تطلب معه الحال أن ينهج المغرب بعد نيل استقلاله سنة 1956، استراتيجية متينة ومحكمة للحفاظ على ثرواته العقارية التي عرفت استنزافا إبان فترة الاستعمار.

إن المقتضيات القانونية التي تنظم مراقبة العمليات العقارية، ليست وليدة النصوص التشريعية الحديثة فقط، بقد ما هي امتداد لما قام به المغرب قبل الحماية من الحد من الامتداد الأجنبي على ثروته العقارية، ومباشرة بعد نيله الاستقلال لجأ إلى وضع العديد من النصوص القانونية التي هدفت إلى مراقبة العمليات العقارية التي يحققها الأجانب تميزا لمفهوم الوطني[8] والأجنبي[9]، إلا أن المشرع المغربي اقتصر في مجمل القوانين في هذا الموضوع على الأراضي الفلاحية وغير الفلاحية دون غيرها من الأراضي التي تقع داخل المدار الحضري.

ففي ما يتعلق بتملك الأجانب العقارات بالمدار الحضري فإن الوضع يختلف من دولة إلى أخرى، فمن الدول ما يتوسع في السماح للأجانب بتملك العقارات فيها[10]، ومن الدول من يضيق هذا الأمر، فتحظره إذا تعلق الأمر بأنواع معينة من العقارات أو تقيده بالحصول على إذن من طرف الجهات المختصة في الدولة التي تقع فيها العقارات موضوع التفويت.

وعلى ضوء ما سبق نطرح التساؤلات التالية محاولة منها لرفع اللبس عن الغموض الذي طال عمليات تملك الأجانب العقارات داخل المدار الحضري المغربي:

– كيف نظم القانون المغربي العمليات العقارية التي يحققها الأشخاص الأجانب داحل المدار الحضري؟

الاجراءات المسطرية لإحداث التجزئات العقارية

ولمحورة السؤال أكثر سوف نقسمه إلى إشكالات فرعية كالتالي:

– كيف نظم الشارع المغربي عمليات تملك الأجانب الذاتيين والاعتبارين الخواص العقارات بالمدار الحضري؟ للإجابة عن هذا الإشكال سوف نخصص له المبحث الأول كامل على ضوء دراسة مقارنة مع التشريعات العربية، على أن نتناول في المبحث الثاني، تنظيم المشرع المغربي لعمليات تملك الدول والمؤسسات داخل المدار الحضري.

المبحث الأول: تملك الأجانب الذاتيين والاعتباريين العقارات في المغرب والقانون المقارن

قبل الحديث عن المقصود بمبدأ المعاملة بالمثل فالشخص هو الشخص الذي يتمتع بالشخصية القانونية وهي صلاحيته لاكتساب الحقوق وتحمل الالتزامات[11]، وبهذا الصدد نكون أمام نوعين من الأجانب، الأول الأجنبي والطبيعي الفرد والثاني الأجنبي الاعتباري وهو الذي يحمل الشخصية المعنوية.

وبخصوص المقصود بمبدأ المعاملة بالمثل، فبالعودة إلى التشريع المغربي وبالخصوص منه المتعلق بالعقارات لا نجد أي تعريف له، وبالعودة إلى بعض التعاريف التي صاغها الفقه حيث اعتبرها أحدهم، هي إحدى أهم الوسائل الفنية التي تلجأ إليها الدولة في سبيل أن تكفل او تضمن لرعاياها المقيمين في الخارج التمتع بأكبر قد ممكن من الحقوق تتجاوز الحد الأدنى المعترف به دوليا وذلك عن طريق منح الأجانب في إقليمها قدرا من الحقوق تطابق أو تعادل في مقدارها الحقوق التي يتمتع بها رعاياها أنفسهم في الدول الأخرى.

مبدأ المعاملة بالمثل لا يشمل سوى التصرفات التي تقع في القانون الخاص كالتملك والعمل دون غيرها كمن الحقوق العامة كالحقوق السياسية وغيرها[12].

المطلب الأول: عمليات تملك الأجانب الذاتيين والاعتباريين العقارات وفق مبدأ المعاملة بالمثل في القانون المغربي

لتسليط الضوء على العمليات العقارية المحققة من طرف الأجانب الذاتيين والاعتباريين سوف نقوم بتقسيم هذا المطلب إلى فقرتين نتناول في الفقرة الأولى العمليات العقارية المتعلقة بتمليك الأجانب الاعتباريين للعقارات على أن نخصص الفقرة الثانية للأشخاص الذاتيين.

الفقرة الأولى: تملك الأجانب الاعتباريين العقارات

بالرجوع للتشريع المغربي من خلال ظهير 12 ماي 1959 المتعلق بالعمليات العقارية المحققة من طرف دولة أو مؤسسة عمومية أجنبية تبين أنه لم يحدد المقصود بالمؤسسة العمومية الأجنبية، ليطرح الإشكال هل المشرع يقصد سفارات الدول أم قناصلها أن يقصد أي مؤسسة عمومية بغض النظر عن طبيعة عملها، بالإضافة أن المشرع المغربي لم ينص صراحة على مبدأ المعاملة بالمثل كوسيلة من وسائل تملك الأجانب العقارات بالمغرب، بل أخضع مسألة تملك هؤلاء الأشخاص للمصلحة الاقتصادية والاجتماعية بغض النظر عن قوانين بلدان الأجانب هل تسمح بتملك المغاربة أم لا وذلك بهدف تشجيع الاستثمارات العقارية الأجنبية فوق التراب الوطني.

أصبح الشخص الاعتباري يؤدي دورا هاما من خلال مساهمته في خلق التنمية بمفهومها العام، نظرا للمهام التي يضطلع لإنجازها، التي قد تكون تربوية أو خيرية أو رياضية أو اجتماعية…الخ، وذلك للنهوض بالأوضاع الاقتصادية والاجتماعية لأي بلد كان، ومن هذا المنطلق لابد من توفير الوعاء العقاري وتمكين الأشخاص الاعتباريين الأجانب من تحقيق الملكية العقارية من أجل ممارسة أنشطتهم، وكذا ضمان سير هاته المؤسسات يتوجب أن تحظى بالملكية العقارية التامة والحماية التي يخولها القانون لحماية هذا الحق العيني.

وأمام هذا الوضع سنحاول تبيان بعض الأشخاص الاعتباريين الذين لم يشملهم التنظيم سواء بنص واضح أو خضوعهم لمبدأ المعاملة بالمثل حيث نجد المنظمات التعليمية الدولية –الجمعيات – الشركات- الأندية الرياضية الأجنبية، رغم دورهم في خلق التنمية المنشودة[13].

أولا: المنظمات التعليمية الدولية

اختلف الفقهاء في صدد وضع تعريف موحد للمنظمات الدولية، فقد عرفها البعض بأنها هيئة دائمة تشترك فيها مجموعة من الدول رغبة منها في السير لتحقيق تنمية الصالح العام[14].

تقسم المنظمات الدولية من حيث عضويتها إلى منظمات عالمية وإقليمية[15].

ثانيا: الجهات الأجنبية

لقد عرف الشارع المغربي الجهات الأجنبية بمقتضى الفصل 21من الظهير المتعلق بحق تأسيس الجمعيات[16]، بالقول: “تعتبر جمعيات أجنبية بمعنى من طرق هذا الجزء كيفما كان الشكل الذي يمكن أن تنشر وراءه الهيئات التي لها مميزات جمعية أجنبية ولها مقرها في الخارج أو يديرها بفعل أجانب ومقرها في المغرب أو يكون لها مسيرون أجانب أو نصف الإعفاء من الأجانب” من خلال هذا النص يتضح أن المشرع أخذ في معيار تحديد الجهة الأجنبية بمعيارين:

الأول: هو مقرها الاجتماعي، أن يكون م… في الخارج.

الثاني: كون أعضاء التسيير والإدارة أجانب ولو كان مقرها الاجتماعي موجود بالمغرب.

ثالثا: الشركات والأندية الرياضية الأجنبية

ينص الفصل 7 من ظهير 12 غشت 1913، بشأن الوضعية المدنية للفرنسيين والأجانب على أنه: تعيين جنسية الشركة بمقتضى قانون البلد التي أقيم فيها مركزها الاجتماعي بدون تحايل، ومن هذا التعريف يمكن القول أن الشركة الأجنبية هي تلك الشركة التي يوجد مقرها خارج البلد، كما يمكن إضافة لهذا التعريف ما جاء في الفصل 21 من الظهير المتعلق بحق تأسيس الجمعيات، في كون المعيار المميز للشركة الأجنبية عندما يكون أعضاء التسيير والإدارة نصفهم أجانب.

وهذا ينطبق على الأندية الرياضية الأجنبية التي تدخل ضمن صنف الشخص الاعتباري من خلال تحويل الشكل القانوني لهذه الأندية الشركات رياضية، وهو الذي يوجد مقره خارج إقليم الدولة أو أعضاء التسيير والإدارة نصفهم أجانب وعلى سبيل المثال: نادي بيراميدز المصري لكرة القدم ونادي مانشستر سيتي الإنجليزي لكرة القدم.

إذن من خلال ما سبق يتبين أن كل من المنظمات الدولية التعليمية والجمعيات والشركات والأندية الرياضية في حاجة للعقارات لممارسة نشاطها داخل التراب الوطني المغربي، لكن بالرجوع إلى ظهير 12 ماي 1959، المتعلق بالعمليات العقارية التي تحققها الدول الأجنبية أو المؤسسات العمومية الأجنبية، لا نجد أي من هؤلاء الأشخاص السابق ذكرهم خاضعا للمراقبة المنصوص عليها[17].

وفي هذا الشأن ذهب أحد الباحثين إلى … المشرع لعدم تمديد نطاق المراقبة العقارية المحققة بين الدول والمؤسسات العمومية الأجنبية، إلى الهيئات والمنظمات الدولية الحكومية منها وغير الحكومية، كما أضاف أن سكوت المشرع يفسر … ويلحق باقي الأشخاص ال… كالشركات وبالتالي يمكنها اكتساب ما تشاء من العقارات داخل المدار الحضري[18].

الفقرة الثانية: عمليات تملك الأشخاص الذاتيين

إن عمليات التملك داخل المدار الحضري من قبل الأجانب الذاتيين لم ينظمها المشرع المغربي بأي مقتضى قانوني، وعليه فإن عملية التملك هاته يتم إخضاعها إلى القواعد العامة المنصوص عليها في ق.ل.ع في القسم الخاص بالبيع، هذا الأخير حيث لم يقم بالتمييز بين الوطني والأجنبي بهذا الخصوص، فقد نص على القواعد العامة المتعلقة بالشيء المبيع والثمن وشروط العقد الأخرى[19]، وكذا مقتضيات م.ح.ع التي تخول لجميع الأشخاص الذاتيين أو المعنويين، بغض النظر عن جنسيتهم الحق في التمتع والتصرف في العقار، شريطة عدم مخالفة القوانين والأنظمة الجاري بها العمل.

فالمشرع لم يشترط أي شرط لتلك الأجانب الذاتيين

العقارات داخل المدار الحضري، سواء تعلق الأمر بضرورة الحصول على ترخيص أو بشرط المعاملة بالمثل ولتحديد المقصود بالشخص الأجنبي الذاتي فقد عرفه المشرع في الفقرة الثانية من المادة الأولى من قانون 02.03 الذي سبق معنا التطرق لذلك بمناسبة الحديث عن مفهوم الشخص الأجنبي، وانطلاقا من ذلك وللتوضيح أكثر فإن المشرع أخذ في تمييزه الأجنبي بمعيارين:

الأول: لكونه لا يتوفر على الجنسية المغربية التي تفي بشكل عام تلك الرابطة القانونية والسياسية… التي تربط الفرد بدولته إذ يصبح بموجبها أحد سكانها[20]، حيث يبقى أمر الاعتراف بالجنسية أو إنكارها من طرف الدولة ذات السيادة، وهذا من المبادئ المسلم بها على الصعيد العالمي والجنسية سواء كانت أصلية أو مكتسبة فهي تتساوى من حيث الحقوق والواجبات التي تربط حاملها بدولته.

الثاني: يتمثل في الأشخاص الذاتيين الذين ليست لهم جنسية معروفة، وتعذر تحديد جنسيتهم، ويدخل ضمن هؤلاء الفئات من الأجانب،… المزدادون في المغرب من أبوين مجهولين، فإذا ثبت خلال قصوره أنه نسبة ينحدر من أب أجنبي لحقته جنسية والده[21]، دون الخوض في تحليل حالة الأب المسلم والأب غير المسلم لأنه ليس ما يهمنا في هذه الدراسة.

أما بالنسبة لتقييد ملكية الأجانب بالرسم العقاري فإنه دور أساسي مجال تثبت الحقوق المكتسبة على الملكية العقارية واستقرار المعاملات، ونظرا للأهمية الخاصة وما له من آثار في إنشاء الحقوق، فقد أولاه المشرع أهمية خاصة من خلال الفصل 69 من ظهير 9 رمضان 1321، الموافق ل 12 غشت 1913، المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما تم تغييره وتتميمه بالقانون 14.07، كما ألزم المحافظ على التحقق تحت مسؤوليته من هوية المفوت وأهليته وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا وموضوعا[22].

إلى جانب هذه الإجراءات نتساءل هل يستلزم المشرع المغربي إجراءات أخرى لتقييد ملكية الأجانب بالسجل العقاري؟ في هذا الإطار أصدر المحافظ العام مذكرة عدد 13/2017[23]، بعد أن قام بمراسلة مكتب الصرف من أجل طلب رأيه في شأن مدى إلزامية الاستمرار بالدورية عدد 1507 الصادرة عن مكتب الصرف بتاريخ 1983، حول طلبات تقييد البيع الصادرة عن الأجانب غير المقيمين بالمغرب، بما يفيد ان ثمن البيع سيتم إيداعه بحساب بنكي قابل للتحويل بتاريخ 18-04-2017، حيث تم التوصل بجواب في الموضوع الصادر عن السيد مدير مكتب الصرف بتاريخ 12-04-2017، جاء فيه أن طلبات التقييد بالسجلات العقارية لعقود البيع الصادرة من أجانب غير مقيمين بالمغرب لا تستلزم الإدلاء بالشهادة البنكية التي تفيد أن ثمن البيع سيتم إيداعه بحساب بنكي قابل للتحويل، نظرا لأن مكتب الصرف قد رفض للمؤسسات البنكية تحويل منتوج عمليات التفويت وبالتالي يتوجب العدول عن تطبيق المذكرة السابقة.

قواعد الترجيح بين البينات في النزاعات العقارية

لقد تم إصدار هذه الدورية في إطار تشجيع وحماية الانتشارات الأجنبية من خلال تبسيط إجراءات نقل الملكية، التي تقيد الأجانب بالإدلاء بشهادة تفيد إيداع الثمن بحساب بنكي قابل للتحويل، حيث كان هذا التدبير من العراقيل التي تعيق عجلة الاستثمار.

فمن خلال ما تطرقنا له في الفقرة الأولى والثانية نخلص إلى أن عدم تنظيم المشرع المغربي لعمليات التملك العقارية للأجانب داخل المدار الحضري كان له أثر سلبي على عدة مستويات، نشير هنا لأبرزها:

1- ارتفاع التكلفة على المواطن المغربي في القدرة الشرائية مما تمخض عنه أزمة السكن وارتفاع الأثمنة؛

2- تمكن الأجانب من تملك عقارات مهمة خاصة المدن السياحية، كمراكش وأكادير وفاس والصويرة والعرائش والرباط…، من شقق وفيلات ورياضات، داخل الأحياء العتيقة، حيث تشكل هذه العقارات هوية من الحضارة المغربية العريقة.

فالدولة مطالبة بتمييز إيجابي بين المواطنين والأجانب يراعي المصلحة الاجتماعية للمواطن المغربي، وكذا حماية عنصر الإقليم الذي يشكل عنصرا للسيادة الوطنية، وفي هذا الصدد يقول الدكتور هشام بوتكيوط ان هذا الإجراء ليس من أجل سد الباب أمام تملك الأجانب للعقار بقصد السكن أو الاستثمار، وغنما لتقنين وصول الأجانب إلى العقارات الحضرية دون المساس بالوظيفة الاجتماعية لحق الملكية العقارية[24].

ومما سبق يتوجب على المشرع صياغة قانون يقيد من خلاله حق الأجانب الذاتيين في تملك العقارات بالمدار الحضري، وذلك باشتراطه ترخيصا بذلك أو معاملة بالمثل، مما سيمكن من التقليص من أسعارها، وكذا التخفيف من المضاربة العقارية، كما فعلت مجموعة من التشريعات العربية[25] الأخرى والتي سوف نتطرق لها في المطلب الثاني.

المطلب الثاني: تملك الأجانب الذاتيين والاعتباريين العقارات وفق مبدأ المعاملة بالمثل في القانون المقارن

الأصل العام هو الاعتراف بحق التملك باعتبار ذلك أمر يقتضيه كيانه الإنساني فضلا عن إتاحة الوسائل القانونية اللازمة لتدبير احتياجاته المعيشية في إقليم الدولة، لكن قد تتدخل الدولة للحد من حقوق الأجانب في التملك بصفة عامة سواء بالنسبة للمنقول أو العقار ويرجع ذلك لاعتبارات تتعلق بالمحافظة على الكيان الاقتصادي والاجتماعي والسياسي للدولة[26].

لقد اعتمدت بعض التشريعات العربية على مبدأ المعاملة بالمثل كوسيلة لتملك الأجانب العقارات مع اختلاف مستوى اعتماده في كل تشريع على حدى بحيث نجد تشريعات اعتمدت على مبدأ المعاملة بالمثل كمعيار أساسي (الفقرة الأولى) في حين نجد تشريعات أخرى اعتمدت على مبدأ المعاملة بالمثل إلى جانب الحصول على ترخيص لتملك الأجانب للعقارات (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: التشريعات التي أخذت بمبدأ المعاملة بالمثل فقط

تعتبر المعاملة بالمثل وسيلة لتملك الأجانب للعقارات اعتمدتها بعض الدول نظرا للأهمية الاقتصادية والاجتماعية للعقارات بهدف خلق توازن بين مبدا حماية الأراضي، وضرورة جلب الاستثمارات الأجنبية، ولعل من أبرز التشريعات نجد المشرع العراقي ونظيره الأردني[27].

أولا: المشرع العراقي

لقد اعتمد المشرع العراقي مبدا المعاملة بالمثل لتملك الأجانب للعقارات من خلال المادة الأولى من قانون رقم 38 لسنة 1961[28] الذي ينظم حق تملك الأجانب للعقار في العراق، حيث جاءت صياغة هذه المادة على الشكل التالي:

“يعامل الأجنبي في حق الملكية وفي المعاملات التصرفية التي ترد على العقار بما يعامل به العراقي في بلد ذلك الأجنبي وفقا لقاعدة المقابلة بالمثل، فلا يجوز أن يملك الأجنبي من العقار إلا ما يجوز أن يمتلكه العراقي في ذلك البلد من حيث النوع والمساحة والموقع والاستعمال ووفقا لما نص عليه من هذا القانون، وتضع وزارة العدل تعليمات بقواعد المقابلة بالمثل”.

ثم جاءت المادة الرابعة من خلال فقرتها الثالثة والرابعة ونصت بانه:

“لا يجوز أن يملك الأجنبي عقار في العراق بأي سبب كان من أسباب التملك ولا يشتري في مزايدة بيعه إلا بعد توفر الشروط التالية:

• أن لا يكون قريبا من الحدود العراقية بما لا يقل عن ثلاثين كيلو متر؛
• أن يقيم في العراق مدة لا تقل عن سبع سنوات؛
• أن لا يكون العقار أرضا زراعية أو أرضا أميرية مهما كان نوعها؛
• عدم وجود مانع إداري أو عسكري؛

يستفاد أن القيد الأول والأهم الذي اشترطه المشرع العراقي؛ هو ضرورة تحقق مبدا المعاملة بالمثل، كشرط لجواز تملك الأجنبي للعقار في العراق وتطبيقا لذلك قضت محكمة التميز العراقية في قرارها تحت رقم 33/74 بتاريخ 24/02/1974[29]، بأن تملك الأجنبي للعقار في العراق يخضع لأحكام القانون رقم 38 لسنة 1961 والذي يتضمن: “يجوز أن يمتلك الأجنبي عقار في العراق وفقا لقاعدة المعاملة بالمثل”.

المشرع العراقي لم يجعل حق تملك الأجنبي مطلقا، بل قيده بقيود نصت عليها المادة الخامسة من القانون المذكور، حيث جاء فيها لا يجوز أن تتجاوز ملكية الأجنبي عقار واقعا في العراق دار واحدة للسكنى وحلا للعمل إذا كانت له مهمة يزاولها بنفسه وتعتبر الحصة الشائعة ملكية تامة لهذا الغرض[30].

إلى جانب القانون السالف الذكر، نجد قانونا آخر ينظم تملك رعيا دول الجامعة العربية والإمارات العربية المتحدة أموال غير منقولة في العراق برقم 5 لسنة 1955، والتعليمات الصادرة بموجبه فقد نصت المادة الأولى منه على أنه[31]:

“يستثنى رعايا دول الجامعة العربية على أساس المقابلة بالمثل ويستثنى أيضا رعايا دولة الإمارات العربية من القيود المفروضة على تملك الأجانب أصولا غير منقولة في العراق”.

من خلال هذه المادة يلاحظ ان المشرع العراقي ميز بين نوعين من الأجانب:

النوع الأول: يتعلق برعايا الدول الجامعة العربية بحيث لا يجيز المشرع العراقي لهم تملك العقارات إلا إذا كانت دولة الأجنبي العربي تجيز هي الأخرى تملك العقارات على أساس المعاملة بالمثل[32].

النوع الثاني: يتعلق برعايا دولة الإمارات العربية بحيث لهم المشرع العراقي تملك العقارات دون حاجة لتحقق شرط المعاملة بالمثل[33].

ومن أجل إزالة هذا الغموض والالتباس عملت الجهات الإدارية المنفذة لهذا القانون على توضيحه من خلال إصدار إذ لم تتطلب مبدأ المعاملة بالمثل كافة أبناء الأقطار العربية رغم أن معظمها لا يمكن العراقيين من امتلاك الأراضي في بلادها[34].

كما أصدر المشرع العراقي قانونين يمكن الحكومات الأجنبية من تملك أو حيازة مقرات لممثلها السياسيين أو القنصليين في العراق.

بالنسبة لتملك الدول الأجنبية للعقارات في العراق فقد نظمته المادة الأولى من قانون تملك ال… والمباني الأمرية رقم 3 لسنة 1960 وتعديلاته التي نصت على[35]:

“لوزير المالية بعد موافقة مجلس الوزراء أن يملك ال… والمباني الأمرية بدون بدل …: الحكومات الأجنبية بناء على طلب من وزير الخارجية العراقية لاتخاذ مقرا لممثليها السياسيين أو مقابر لقتلاها في الحرب بشرط المعاملة بالمثل”.

أما بالنسبة لإجارة الأراضي المملوكة للدولة العراقية إلى الدول الأجنبية فقد اشترط المشرع العراقي مبدأ المعاملة بالمثل بموجب المادة 23 من قانون بيع وإجار أموال الدولة رقم 32 لسنة 1986 وتعديلاته التي نصت على[36]:

“لوزير المالية بناء على طلب وزارة الخارجية العراقية وبموافقة رئيس الجمهورية إجارة الأراضي المملوكة إلى الدول الأجنبية لإنشاء مقرات لممثلها السياسيين أو القنصليين أو لغرض إنشاء دور مسكن عليها أو مكاتب لملحقاتها وذلك لمدة لا تزيد على مدة الإجارة المسموح بها في بلد وذلك بشرط المعاملة بالمثل”.

فمن خلال ما سبق يلاحظ أن المشرع العراقي اعتمد مبدأ المعاملة بالمثل كشرط أساسي لتملك الأجانب للعقارات بغض النظر عن طبيعة الأشخاص بمعنى أنه أولى أهمية كبيرة لشرط المعاملة بالمثل في تملك الأجانب للعقارات.

ثانيا: المشرع الأردني

لقد اشترط المشرع الأردني مبدأ المعاملة بالمثل كشرط لتملك الأجانب للعقارات داخل المملكة الأردنية الهاشمية، من خلال قانون إيجار الأموال الغير المنقولة وبيعها لغير الأردنيين والأشخاص المعنويين رقم 47 لسنة 2006[37]، حيث جاء في المادة 3 منه:

1 مع مراعات أحكام التشريعات النافدة أو شريطة المعاملة بالمثل يجوز للشخص الطبيعي غير الأردني تملك الأموال الغير المنقولة بغرض السكن الخاص به أو بأسرته داخل حدود التنظيم بناء على موافقة الجهات المختصة وفقا للصلاحيات التالية:

• بموافقة المدير إذا كانت الملكية لا تزيد على منزلين ومكتب لمزاولة عمله؛
• بموافقة الوزير بناء على تنسيب المدير الأكثر من منزلين ومكتب لمزاولة عمله على أن لا تزيد مساحة الأرض المخصصة لهذه الغاية على عشرة دونمات وتعتبر الشائعة ملكية تامة لهذا الغرض.

2- يستثنى حملة جنسية أي دولة عربية من غير شرط المعاملة بالمثل المنصوص عليه في الفقرة الأولى من هذه المادة.

3- إذا كان الشخص الطبيعي يحمل جنسيتين، فيجب الإفصاح عنهما عند التسجيل ويسري شرط المعاملة بالمثل على دولتين الجنسين وذلك تحت طائلة بطلان عقد البيع.

يلاحظ من خلال الفقرة الأولى من هذه المادة أن المشرع اشترط المعاملة بالمثل لتملك الشخص الطبيعي غير الأردني للأموال غير منقولة، من أجل السكن بعد موافقة الجهات التي حددتها الفقرة الأولى حسب كل حالة على حدى[38].

كما يلاحظ كذلك أن المشرع الأردني استثنى حملة الجنسية العربية من شرط المعاملة بالمثل، ما يفهم من خلاله أن المشرع الأردني أتاح إمكانية تملك العقارات بالأردن لحملة الجنسية العربية من دون التقيد بشرط المعاملة بالمثل، حيث عامل بذلك مواطني الدول العربية بالمواطنين الأردنيين[39].

وبالرجوع للمادة 11 من نفس القانون نجدها تجيز للشخص المعنوي تملك العقار اللازم لممارسة عمله حيث نصت على ما يلي:

يجوز لأي شخص معنوي ووفقا لوثائق تسجيله أن يتملك خارج حدود مناطق تنظيم العقارات اللازمة لممارسة أعماله وذلك وفق ما يلي:

أ ـ موافقة الوزير بناء على تنسيب المدير بعد الاستئناس برأي الجهة المختصة إذا كانت مساحة الأرض التي ينوي تملكها لا تزيد على (50) دونما.

ب ـ موافقة مجلس الوزراء بناء على تنسيب الوزير بعد الاستئناس برأي الجهة المختصة إذا كانت مساحة الأراضي التي ينوي تملكها تزيد على (50) خمسين دونما.

كما اشترط كذلك المشرع الأردني مبدا المعاملة بالمثل، لتملك البعثات الدبلوماسية للدول، وكذا المنظمات العربية والإقليمية والدولية للعقارات بالأردن، وفق ما جاء في المادة 6 من نفس القانون حيث نصت على ما يلي[40]:

أ – للوزير بناء على تنسيب المدير السماح بتملك الأموال غير منقولة داخل حدود التنظيم لأي من:

1- البعثات الدبلوماسية المعتمدة في المملكة لغياب عملها أو لسكن رؤساء البعثات شريطة معاملة بلادها للبعثات الدبلوماسية الأردنية بالمثل.

2- المنظمات العربية والإقليمية والدولية المعتمدة في المملكة لغياب عمل هذه المنظمات أو لسكن ممثلها.

ب ـ تعرض بناء على تنسيب الوزير أي حالة غير منصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة على مجلس الوزراء لاتخاذ القرار المناسب بشأنها.

الفقرة الثانية: التشريعات التي أخذت بالترخيص ومبدأ المعاملة بالمثل

فإلى جانب التشريعات التي أخذت بمبدأ المعاملة بالمثل كوسيلة لتملك الأجانب للعقارات فهناك تشريعات أخرى أخذت بضرورة الحصول على ترخيص إلى جانب مبدأ المعاملة بالمثل لتملك الأجانب للعقارات بأراضيها ومن بين هذه التشريعات نجد المشرع السوري والمشرع المصري[41].

أولا: المشرع السوري

إن الغرض من تقييد حرية تملك الأجنبي للأموال الغير المنقولة في سوريا هو حماية أرض الوطن التي تقوم عليها سيادة الدولة من ان تتسرب لغير أبنائه فالأرض السورية يجب أن تبقى في أيدي السوريين، لأن لهم وحدهم حق استثمارها والاستفادة من خبراتها[42].

تنص المادة الأولى من قانون 11 لسنة 2011[43] المتعلق بتملك الأشخاص غير سوريين طبيعيين كانوا او معنويين للحقوق العينية العقارية في الجمهورية العربية السورية.

“يجوز إنشاء او تعديل أو نقل أي حق عيني عقاري في أراضي الجمهورية العربية السورية لاسم أو لمنفعة شخص غير سوري طبعيا كان أم اعتباريا وفق الأحكام التالية:

أ –تملك الأسرة بقصد سكنها الشخصي وعلى وجه الاستقلال عقارا واحدا مبنيا برخصة نظامية وفق نظام ضابطة البناء لا تقل مساحته المبنية الدنيا عن 140 متر مربع وبشكل وحدة سكنية متكاملة ولا يقل طلب الإفراز الطبقي لهذا العقار في حالة قابليته للإفراز على أن يتم التملك بترخيص مسبق يصدر بقرار عن وزير الداخلية، ويقصد بالأسرة في معرض تطبيق هذا القانون الزوج والزوجة والأولاد الذين بولاية الزوج على ان تكون إقامتهما في الجمهورية السورية إقامة مشروعة.

ب ـ البعثات الدبلوماسية والقنصلية والهيئات والمنظمات العربية والإقليمية والدولة والمراكز الثقافية مقرات لها أو لسكن رؤسائها أو أعضائها داخل المخططات التنظيمية للوحدات الإدارية والبلديات وفقا للحاجة ولا يتم التملك إلا بموافقة مسبقة من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزير الخارجية بشرط المعاملة بالمثل بالنسبة للبعثات الدبلوماسية والقنصلية والمراكز الثقافية.

ج – يجوز بقرار من مجلس الوزراء بناء على اقتراح وزيري الداخلية والخارجية والاستثناء من الأحكام الواردة في الفقرتين السابقتين:

يظهر من خلال هذه المادة أن المشرع السوري ربط تملك الأجانب للعقارات بالحصول على ترخيص مسبق من طرف وزير الداخلية حينما يتعلق الأمر بالأشخاص الطبعيين، كما أخذ كذلك بمبدأ المعاملة بالمثل عندما يتعلق الأمر بالبعثات الدبلوماسية والقنصلية والهيئات والمنظمات العربية والإقليمية والدولية والمراكز الثقافية مقرات لها أو لسكن رؤسائها أو أعضائها ما يوضح بأن المشرع السوري اعتمد على هذه الشروط حسب كل حالة وما يتماشى مع مصالحه الاقتصادية والاجتماعية[44].

ثانيا: المشرع المصري

لقد أتاح المشرع المصري في المادة الثانية، من القانون رقم 230 لسنة 1961[45] المتعلق بتملك غير مصريين للعقارات المبنية أو أرض فضاء، تملك هذه العقارات وفق الشروط التالية[46]:

• أن يكون التملك لعقارين على الأكثر في جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك العقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.
• ألا تزيد مساحة كل عقار على أربعة آلاف متر مربع.
• ألا يكون العقار من العقارات المعتبرة أثرا في تطبيق أحكام قانون حماية الآثار.

يتضح من الشرط الأول أن المشرع المصري قيد حق الأجانب في تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء بغرضين محددين هما[47]:

• الغرض الأول: أن يكون تملك الأجنبي للعقارين بقصد السكن له ولأفراد أسرته دون إمكانية تملك الأجنبي أي عقار باسم الأبناء القاصرين، أما الأبناء البالغين يجوز لهم تملك العقارات.
• الغرض الثاني: يجوز للأجنبي أن يتملك عقارات أخرى، وذلك بقصد مزاولة نشاطه الخاص بعد حصوله على ترخيص من السلطات المصرية المختصة لمزاولة هذا النشاط.

وقد أجاز المشرع المصري لرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرط الأول والثاني في الحالات التي تقتضيها مصالح البلاد ومتطلبات التنمية الاجتماعية والاقتصادية[48].

وبالرجوع للمادة الثالثة في القانون رقم 230 لسنة 1966 السالف الذكر ينص على أنه:

لا يخضع تملك العقارات المبنية والأراضي الفضاء للشروط الواردة في هذا القانون في حالة إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها او لسكنى رئيس وأعضاء البعثة وذلك بشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية إحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية.

من خلال هذين المادتين يتبين أن تملك الحكومات الأجنبية مقرات لبعثتها الدبلوماسية او القنصلية أو ملحقاتها أو لسكن رئيس أعضاء البعثة متوقف على شرط واحد ووحيد يتمثل في المعاملة بالمثل، وفي هذا الصدد سبق لمحكمة النقض المصرية[49] إعمال مثال هذا النص حيث أجازت لسفير دولة أجنبية أخذ الأرض المجاورة للسفارة بالشفعة عن طريق تطبيق مبدأ المعاملة بالمثل.

من خلال ما سبق يلاحظ بأن التشريعات المقارنة تجيز تملك الأجانب للعقارات المبنية او العقارات الموجودة داخل المدار الحضري، حسب تسمية كل دولة من الدول التي سبق أن تطرقنا إليها:

بحيث نجد هناك تشريعات اعتمدت على مبدأ المعاملة بالمثل كمبدأ أساسي لتملك الأجانب للعقارات (العراق، الأردن) في حين نجد تشريعات أخرى تذهب في اعتماد مبدأ المعاملة بالمثل مع ضرورة الحصول على الترخيص لتملك العقارات (سوريا، مصر) فإن كان الأمر هكذا بالنسبة للتشريعات المقارنة، فالمشرع المغربي على عكس هذه التشريعات الذي لم يبادر إلى حد الساعة لتنظيم تملك الأجانب للعقارات داخل المدار الحضري، حيث ترك الباب مفتوح أمام الأشخاص الذاتيين والمعنويين الأجانب لتملك ما شاءوا من العقارات الموجودة داخل المدار الحضري، ولم يقيده بترخيص ولا بالاعتماد على مبد أ المعاملة بالمثل، أمام هذا الوضع لابد من أن يتدخل المشرع المغربي إلى إخضاع تملك الأجانب لشرط مسبق وهو ضرورة الحصول على ترخيص إداري من الجهات المسؤولة أو الاعتماد على مبدأ المعاملة بالمثل لغايتين أساسيتين:

• الغاية الأولى: تتمثل أساسا في منع المقاربة العقارية.
• الغاية الثانية: تتمثل في حماية أمن الدولة من أي عنصر أجنبي قد يشكل خطر على سلامة أمنها.

المبحث الثاني: تلك الدول والمؤسسات العمومية الأجنبية للعقارات في القانون الغربي

سمح المشرع المغربي للدول الأجنبية والمؤسسات الأجنبية ذات الشخصية المعنوية بإجراء عمليات عقارية للأملاك التابعة للنفوذ الترابي للدولة المغربية، إذ سمح بتفويتها للدول والمؤسسات الأجنبية، بإخراجها من نطاق السيادة الوطنية للدولة المغربية، وإخضاعها لسيادة دولة أخرى التابعة لها السفارة، وحيث أن تملك الدول والمؤسسات الأجنبية لعقارات داخل المغرب دون قيدا وشرط من شأنه أن يؤدي للمساس بالسيادة الوطنية فقد قرر المشرع المغربي صحة هذه العمليات بضرورة الحصول على إذن سابق بهذه العملية من طرف هذه الإدارة، كما أنه يجب احترام الشكليات القانونية والتشريعية وكذلك احترام الأعراف والمواثيق الدولية التي يحكمها مبدأ المعاملة بالمثل الجاري بها العمل في البلد الواقعة به تلك المؤسسة الأجنبية وذلك لكي يتم نقل الملكية إليها سواء كان العقار محفظا أو غير محفظ[50] لكن قبل التطرق لمسطرة الإذن لابد من تحديد المقصود بالعمليات العقارية (المطلب الأول) بينما سنتطرق للجهة المختصة في منح الإذن وإمكانية الطعن في قرار رفض تسليمه (المطلب الثاني).

المطلب الأول: المقصود بالعمليات العقارية والمسطرة المتبعة للحصول على الإذن

عمل المشرع المغربي من خلال ظهير 12 ماي 1959 على تحديد المقصود بالعمليات العقارية التي تستوجب الحصول على إذن (الفقرة الأولى) فيما سنتناول المسطرة والكيفية المتبعة للحصول على سابق إذن[51] (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: المقصود بالعمليات العقارية

ينص الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959 على أنه: تخضع لسابق إذن جميع العمليات العقارية التي تحققها دولة أو مؤسسة عمومية أجنبية سواء كانت تلك العمليات تشمل أملاكا محفظة أو أملاك غير محفظة، ويقصد بالعمليات العقارية ما يأتي:

• أولا: التخلي أو الاقتناء بعوض أو بدونه وبوجه عام جميع المعاملات بخصوص نقل الملكيات من أي نوع كانت.
• ثانيا: حصص المساهمة في الشركات.
• ثالثا: تأسيس حقوق ارتفاقية أو عينية.
• رابعا: الأكرية لمدة تتجاوز ثلاثة سنوات.

من خلال الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959 يتبين أن المشرع المغربي أورد العمليات العقارية الخاضعة لسابق إذن فما المقصود بكل عملية على حدى؟

1ـ التخلي أو الافتناء بعوض أو بدونه وبوجه عام جميع المعاملات بخصوص نقل الملكيات من أي نوع كانت

يستفاد من خلال البند الأول من الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959، أنه يمكن التخلي عن ملكية عقار محفظ أو غير محفظ لفائدة دولة أو مؤسسات عمومية أجنبية هذا من جهة ومن جهة أخرى نص على أنه وبوجه عام جميع المعاملات بخصوص نقل الملكيات من أي نوع سواء كانت بعوض أي تلك العملية المنجزة عن طريق تقديم مقابل، كما يمكن أن تنتقل الملكية لفائدة الدول والمؤسسات العمومية الأجنبية بدون عوض كالهبة والوصية والوقف والصدقة[52].

2ـ حصص المساهمة في شركة

جاء البند الثاني من الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959، للتنصيص على حصص المساهمة في شركة تدخل ضمن العمليات العقارية بمعنى يمكن للدول والمؤسسات العمومية الأجنبية المساهمة في تأسيس شركة عن طريق تقديم حصص في رأسمالها وقد تكون حصة نقدية أو صناعية أو عينية[53].

3ـ تأسيس حقوق ارتفاقية أو عينية

من خلال البند الثالث من الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959 يمكن للدول والمؤسسات العمومية الأجنبية أن تؤسس حقوق ارتفاق، حيث نظمته مدونة الحقوق العينية، وعرفته المادة 37 منها[54].

يمكن كذلك تأسيس حقوق عينية، فالمشرع لم يبين هل الأمر يتعلق بالحقوق العينية الأصلية المنظمة في المادة 9[55] أم التبعية المنظمة في المادة 10[56] من مدونة الحقوق العينية، وبالتالي فجميع العمليات والتصرفات المتعلقة بإنشاء حق عيني على عقار سواء كان محفظ أو غير محفظ، يجب أن يخضع للمادة 4[57] من مدونة الحقوق العينية[58].

4ـ الأكرية لمدة تتجاوز ثلاث سنوات

جاء هذا البند كآخر بنود الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959 للتعريف بالمقصود بالعمليات العقارية، حيث ألزم الدول والمؤسسات العمومية الأجنبية الحصول على الإذن كلما أرادت القيام بهذه العملية.

يمكن القول أن المشرع المغربي من خلال ظهير 12 ماي 1959، حدد على سبيل الحصر العمليات العقارية التي يتوجب الحصول على سابق إذن للترخيص من أجل القيام بها، حيث حصر العمليات العقارية في التخلي أو الاقتناء بعوض أو بغير عوض، وحصص المساهمة في الشركة وتأسيس حقوق ارتفاقية أو عينية، والأكرية لمدة تزيد عن ثلاث سنوات.

لكن إذا كان المشرع أورد العمليات العقارية التي تستلزم الحصول على سابق إذن من خلال تعدادها، فما الغاية من إيراد عبارة يفهم منها أنه يمكن إدخال عمليات عقارية أخرى غير تلك المنصوص عليها حيث جاءت هذه العبارة على الشكل التالي “… وبوجه عام جميع المعاملات بخصوص نقل الملكية من أي نوع كانت” وبالتالي فالعمليات الواردة في الفصل الأول لم ترد على سبيل الحصر بل أورد المشرع فقط تلك العمليات التي يظهر أنه قد تلجأ إليها الدول أو المؤسسات العمومية الأجنبية فيما ترك إمكانية بسط رقابته على أي عملية قد ترى الدولة تدخل ضمن التوجه العام الذي يتجلى في فرض السيادة الوطنية على العمليات التي ينجزها الأجانب بصفة عامة.

ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

يبدو أن المشرع المغربي توفق حينما أضاف هذه العبارة السالفة الذكر وذلك لسبب بسيط وهام جدا تفقه له المشرع المغربي، وهو أن طبيعة المعاملات العقارية لا يمكن حصرها وتعدادها لأنها متروكة لشريعة المتعاقدين وبالتالي فمهما قمنا بتعداد هذه العمليات العقارية سيكون هناك عمليات عقارية أخرى … من المراقبة مما يعني عدم تحقيق النتيجة المرجوة من هذا التشريع المتعلق بمراقبة العمليات العقارية والتي على رأسها فرض سيادة المغرب على ذمته العقارية[59].

الفقرة الثانية: المسطرة المتبعة للحصول على الإذن

بالرجوع لظهير 12 ماي 1959 نجد أن المشرع المغربي قد أخضع جميع العمليات العقارية، التي قد تبرمها أي دولة أجنبية أو مؤسسة عمومية أجنبية لضرورة الحصول على إذن سابق للعمليات المراد القيام بها وذلك مهما كانت الوضعية القانونية للعقار موضوع الطلب، أي بغض النظر عما إذا كان العقار محفظا أو غير محفظ أو في طور التحفيظ وسواء تعلقت العملية باكتساب هذه الجهة الأجنبية لملكية العقار أو تخلت عنها أو بتأسيس حقوق عينية أو ارتفاقات عقارية[60].

إن طلب الحصول على الترخيص المسبق أو سابق إذن كما سماه المشرع المغربي في ظهير 12 ماي 1959 يطلب ويسلم ضمن الشروط التي تحدد بموجب مرسوم[61]، حيث صدر مرسوم لظهير 12 ماي 1959 حدد شروط تطبيقه[62].

بالرجوع للمرسوم المذكور نجد أنه ينص في الفصل الأول من فقرته الأولى على ما يلي:

إن طلب الحصول على سابق الإذن المقرر في الفصل الأول من الظهير الشريف المشار إليه أعلاه المؤرخ في 4 ذي القعدة 1378 الموافق ل 12 ماي 1959 يجب أن يودع بوزارة المالية، مصلحة للأملاك المخزنية ويعطي عنه وصل ويبين في الطلب المذكور بتحقيق نوع المعاملة وكذا الحالة القانونية للملك المعني بالأمر.

يستفاد من مسطرة طلب الحصول على ما سبق إذن بالنسبة للدول أو المؤسسات العمومية الأجنبية، تبدأ بإيداع الطلب بمقر وزارة المالية لذى مصلحة للأملاك المخزنية (الأملاك الخاصة للدولة) تطلب فيه منحها الترخيص المسبق للقيام بالعملية المراد إنجازها، كما يجب أن يبين في الطلب نوع المعاملة والحالة القانونية للملك المعني[63] وفي حالة مخالفة هذه المقتضيات أورد المشرع المعني جزاء يتمثل في بطلان العمليات العقارية المخالفة لمقتضيات ظهير 12 ماي 1959 حيث ينص الفصل الثالث منه على ما يلي: “أن العمليات العقارية المنجزة خلافا لمقتضيات ظهيرنا الشريف هذا تبطل بصفة مطلقة وتكون عديمة المفعول ولو بين الفريقين”.

المطلب الثاني: الجهة المختصة في منح الإذن والطعن في قرار رفضه

بالرجوع لظهير 12 ماي 1959، لم ينص على الجهة المختصة لمنح سابق إذن للقيام بعملية عقارية معينة التي تحققها دولة أجنبية او مؤسسة عمومية أجنبية، لكن حدد المشرع الجهة المختصة وأعضائها في الفصل الثاني في المرسوم التطبيقي لظهير 12 ماي 1959، ما هي هذه الجهة أو من هم الأعضاء المكونون لها: (أولا) كما قد يطرح إشكال حول مسألة الطعن في قرار رفض إذن بتملك الدول الأجنبية أو المؤسسات العمومية الأجنبية، هل يحق الطعن في هذا الرفض أم أن الأمر له خصوصية (ثانيا)[64].

الفقرة الأولى: الجهة المختصة في منح الإذن

يعهد إلى وزير المالية باعتباره المسؤول عن تطبيق مرسوم 12 ماي 1959 حسب الفصل الرابع منه[65] أن يبث في طلب الإذن بناء على موافقة اللجنة المختلطة المكونة من ممثلي الجهات الإدارية المعنية والمحددة في الفصل الثاني من مرسوم 12 ماي 1959 وهم:

• وزير الاقتصاد والمالية أو ممثله بصفته رئيسا؛
• ممثل عن الديوان الملكي؛
• ممثل وزير الداخلية؛
• ممثل وزير الدفاع (حاليا إدارة الدفاع الوطني)؛
• ممثل وزير الفلاحة (المحافظ العام بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية)؛
• ممثل وزير الأشغال العمومية (وزارة التجهيز والنقل)؛

كما يمكن للجنة أن تضم إليها عند الاقتضاء باقتراح من رئيسها على عضو آخر ترى في حضوره فائدة[66].

من خلال تكوين هذه اللجنة يستفاد أن الترخيص لعملية عقارية معينة لها مكانة مهمة حيث يلاحظ ذلك من خلال الأعضاء المكونون للجنة، حيث تضم ممثلي وزارة لها وزنها على المستوى الاقتصادي والأمني والتدبيري كما يمكن للجنة أن تضم إليها أي عضو ترى فائدة في مساعدته[67] لكن ما يعاب على ظهير 12 ماي 1959 وكذا مرسومه التطبيقي أنهما لم يحددا المعايير التي على أساسها يمنح سابق إذن لعملية عقارية من العمليات الواردة في هذا الظهير[68].

يرى أحد الباحثين أنه من أجل منح سابق إذن للإنجاز عملية عقارية ما من طرف الدولة أو مؤسسة عمومية أجنبية سواء على أملاك محفظة أو غير محفظة فلاحية أو حضرية ينبغي أن تكون احترمت المعايير التالية[69]:

– أن لا يكون في إجرائها أي مساس بسيادة الدولة المغربية.

– أن لا تتعارض مع سيادة الدولة المتبعة في المجال العقاري والتي تتمثل بالأساس في ضبط وتوازن الملكية العقارية.

– أن لا تكون لملك العمليات أي تأثير سيء على الملكية العقارية ومن بين الإشكالات التي يجب عليها الظهير وكذا مرسوم عدم تحديدها لمن له الحق في تقديم طلب الحصول على سابق إذن، بما أن الأمر يتعلق بالدول والمؤسسات الأجنبية، يبدو أنه من المنطقي أن يقدم من قبل وزارة الخارجية للبلد المعني.

كما أحسن المشرع صنعا لتحديده الجهة المختصة بتلقي الطلب وهي وزارة المالية ممثلة في مصلحة الأملاك المخزنية (أملاك الدولة الخاصة) للاعتبارات التالية:

– خصوصية الاستثمار الذي تتولاه بعض المؤسسات العمومية الأجنبية.

– كون الرقابة أكثر فاعلية وبدقة عندما تتولى الإدارة المركزية ذلك.

– أمكانية البعثات الدبلوماسية مخاطبة الوزارة المعنية.

الفقرة الثانية: الطعن في قرار رفض الإذن

فإذا كانت مسألة الموافقة على الإذن من قبل اللجنة التي يترأسها وزير المالية سواء كانت صريحة أو ضمنية لا تطرح أي إشكال فإن رخص تسليم الإذن للدولة الأجنبية أو المؤسسة العمومية الأجنبية بإجراء العملية العقارية يؤدي بنا إلى التساؤل حول جواز الطعن في هذه القرارات أمام المحاكم الإدارية[70].

بالرجوع إلى الفقرة الثانية من الفصل الأول من المرسوم التطبيقي لظهير 12 ماي 1959 نجد أنه ينص على ما يلي:

“… ويكون لوزارة المالية أجل ستة شهور ابتداء من تاريخ الوصول ليبلغ لصاحب الطلب قبول أو رفض الإذن في العملية المنوى إنجازها ويعتبر عدم التبليغ في ظرف هذا الأجل بمثابة إذن”.

حدد مرسوم 12 ماي 1959 أجل 6 شهور كمدة ينبغي فيها على اللجنة المكلفة ببحث طلب الحصول على سابق إذن، إما بتسليمه أو رفض الطلب وفي حالة سكوت الإدارة خلال هذه المدة، عن ذلك يعتبر بمثابة قبول ضمني بإجراء العملية العقارية المعنية[71].

وفي هذا الصدد يطرح إشكال يتعلق بإمكانية الطعن في قرار عدم قبول طلب الحصول على سابق إذن، فهل هذا الطلب من طبيعة القرارات الإدارية قابل للطعن أم أنه من القرارات السيادية التي لا تقبل الطعن نهائيا، بالرجوع إلى الظهير وكذا المرسوم لا نجد أي إشارة تفيد قبول رفض منح سابق إذن للطعن لكن إذا دققنا النظر في اللجنة التي تبث في الطلبات يبدو أن الأمر يتعلق بالقرارات السيادية نظرا لدور هذه المؤسسات داخل الدولة ومن تم يتبين بأن المشرع أراد استبعاد القرارات الصادرة عن اللجنة المخول لها البث في طلبات الحصول على سابق إذن من أي طعن في إطار سيادة الدولة على ذمته العقارية[72]، نظرا لخصوصية تملك الدول والمؤسسات الأجنبية أصدر المشرع المغربي ظهير 15 يوليوز 1958[73] الذي بمقتضاه تعفى الدول الأجنبية من واجبات التسجيل والتنبر وكذا من التقييد العقاري الأملاك التي تشتريها تلك الدول قصد تنصيب ممثليها الدبلوماسيين أو القنصليين حيث نص في فصله الأول على ما يلي:

“كما نصت المادة 129 من المدونة العامة للضرائب[74] على إعفاء … اليت تنجزها الدول الأجنبية للعقارات المعدة لمقر تمثيلها الدبلوماسي أو القنصلي بالمغرب أو لسكنى رئيس المركز شريطة المعاملة بالمثل للدولة المغربية.

تجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي في إطار ظهير 26-09-1963 لم يميز في بداية صدوره بين الأشخاص المعنوية الأجنبية، والمغربية حيث جاء الفصل الأول منه بصيغة العموم واستلزم بالتالي ضرورة الحصول على رخصة إدارية كلما كان أحد أطراف العقد شخصا اعتباريا، معدا ما ورد بالفصل 12 من نفس الظهير حيث استثنى تطبيق مقتضيات هذا الظهير على الأشخاص المعنوية المشار إليهم في ظهير 12 ماي 1959 الذي نص على ما يلي “لا تطبق مقتضيات ظهيرنا الشريف هذا:

1ـ على الأشخاص المعنويين المشار إليهم في الظهير الشريف رقم 1.59.171 صادر في 4 ذي القعدة 1378 (12 ماي 1959) بشأن العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف دولة أو مؤسسة عمومية أجنبية؛

2ـ على الدولة والجهات المحلية أو المجعولة تحت الوصايا الإدارية لوزير الداخلية والجماعات الجارية عليها أحكام الظهير الشريف الصادر في 26 رجب 1337 (27 أبريل 1919) بتنظيم الوصايا الإدارية على الجماعات وضبط تفويت الأملاك الجماعية والتصرف فيها.

 

الفصل الثاني: حق الأجانب في تملك العقار خارج المدار الحضري

تقتضي المصلحة العامة تدخل المشرع أحيانا في نطاق الملكية العقارية للحد من حرية المالك عملا بالقاعدة “يتحمل الضرر الخاص لدفع الضرر العام”[75] فكان الغرض من تقييد حرية تملك الأجنبي للأموال غير المنقولة في المغرب هو حماية أرض الوطن التي تقوم عليها سيادة الدولة من أن تؤول لغير أبنائه، فالأرض المغربية يجب أن تبقى في يد أشخاص مغاربة، لأن لهم وحدهم حق استثمارها والاستفادة من خيراتها[76].

وإذا كان مبدأ حظر تملك الأجنبي أمرا مسلما في الوقت الحاضر فلم يكن كذلك في عهد الحماية، حيث استغلت الدول الأجنبية ضعف الحكام أن ذاك وأجبرت السلطان على توقيع اتفاقيات سمحت لدول الموقعة عليها بالتملك في الأراضي المغربية[77].

وذلك بالاعتماد على مجموعة من الأساليب كإرغام السلطان على الموافقة على قروض مجحفة مضمونة برهون عقارية، كالمخالطات الزراعية ونظام الامتيازات والترامي على العقارات وكذا استعمال مجموعة من الاتفاقيات التي تعترف للأجانب بحق تملك العقار بالمغرب مثل:

اتفاقية مديد 1880، اتفاقية الجزيرة الخضراء 1906 وامام هذا الوضع الخطير تدخل المشرع المغربي من خلال إصداره مجموعة من القوانين لتنظيم تملك الأجانب للعقارات بالمغرب.

في تاريخ 26 شتنبر 1963 أصدر المشرع المغربي الظهير الشريف المتعلق بمراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف بعض الأشخاص والمتعلقة بالأملاك الفلاحية القروية، فالظهير المذكور يوجب الحصول على رخصة إدارية كلما تعلق الامر ببيع عقار فلاحي يكون أحد أطراف العقد فيه أو كلاهما أجنبيا، وان عدم مراعاة ذلك يجعل العقد باطلا طبقا لمقتضيات الفصل 10 من ظهير 26 شتنبر 1963 “تعتبر باطلة وعديمة المفعول جميع العمليات المنجزة خلافا لمقتضيات ظهيرنا الشريف هذا وترفع الدعوى بالبطلان إلى المحاكم المختصة عادة في القضايا العقارية” وبتاريخ 21 ماي 1975 أصدر المشرع المغربي ظهير شريف يتعلق باقتناء العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة خارج الدوائر الحضرية كما أكد مرسوم 2004 في مادته الثامنة على أنه يتعين تسلم شواهد بعدم الصيغة الفلاحية كلما تعلق الأمر باقتناء عقارات فلاحية أو ذات صيغة فلاحية واقعة بشكل كلي أو جزئي خارج المدار الحضري من قبل أشخاص ذاتيين أجانب او اشخاص معنويين[78].

وقد كان هدف هذه القوانين هو وضع قيود على تملك الأجانب للعقارات بالمغرب خصوصا خارج المدار الحضري (المبحث الأول) مع بعض الاستثناءات الواردة على تملك الأراضي الفلاحية وغير الفلاحية (المبحث الثاني) بهدف مواكبة السياسة الجديدة للاستثمار.

المبحث الأول: القيود الواردة على تملك الأجانب لعقار خارج المدار الحضري

مما لا خلاف فيه أن المشرع المغربي حرص أيما حرص على وضع قيود وضوابط على العمليات العقارية سواء كان تفويتا او اقتناء سواء أكان المقتني شخصا طبيعيا ام اعتباريا وسواء تعلقت العمليات بعقار في ملك الدولة الخاص ام من أملاك الخواص، فلاحيا كان او فضاء معدا للاستغلال غير الفلاحي، لكن بنصوص مبشروه هنا وهناك منها ما ثم نسخه ومنها ما هو ساري به المفعول وهي غير مؤلفة من مدونة واحدة[79]، الشيء الذي دفعه ليضع قيودا على تملك الأجانب للعقارات بالمغرب خصوصا خارج المدار الحضري، فما هي الضوابط المفروضة على الأجانب لتملك عقار فلاحي (المطلب الأول) وما هي الضوابط المفروضة على الأجانب لتملك عقار غير فلاحي (المطلب الثاني).

المطلب الأول: ضوابط تملك الأجانب للعقار الفلاحي

الأصل في تملك الأجانب للعقارات بالمملكة المغربية أنه موقوف على الحصول على الرخصة الإدارية[80] فلا يكفي الشراء دون حيازة الإذن[81] لذلك فإنه حيازته عقار داخل المغرب لا تكتسب ملكيته ولو طالت[82] مادامت غير مقرونة بالشراء والترخيص من الجهة المختصة[83] فما هي هاته الرخصة الإدارية التي اشترطها المشرع وما هي الأفضلية التي منحها المشرع لدولة في شراء هذه العقارات؟ وعليه نخصص (الفقرة الأولى) لدراسة الرخصة الإدارية ثم نعرج بعد ذلك لدراسة الشفعة الممارسة من لدن الدولة (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: الرخصة الإدارية

استنادا إلى المقتضيات المذكورة أعلاه فإن تملك الأجانب للعقارات بالمغرب يخضع لترخيص من قبل الإدارة[84] سواء كانوا من أشخاص القانون العام ام من أشخاص القانون الخاص، وهذا هو اهم قيد على حق الأجانب في تملك العقارات بالمغرب[85].

ويقصد بمصطلح التملك في هذه الحالة اقتناء عقار بسند ناقل للملك بعوض او بغير عوض[86].

فالاتفاقيات الثنائية والمتعددة الأطراف المتخذة قبل تنصيب الحماية على المغرب نصت صراحة على إذن الدولة المغربية[87].

كما نص المشرع في ظهير 12 ماي[88] 1959 على خضوع العمليات العقارية من بيع وشراء ونحوهما التي تقوم بها الدولة او مؤسسة عمومية أجنبية لرخصة مسبقة[89].

هذا ويقدم طلب الحصول على الرخصة إلى وزارة المالية ويجيب عنه وزير المالية خلال ستة أشهر إما بالرفض أو القبول، ويعتبر عدم الجواب في ظرف هذا الأجل بمثابة إذن بالعملية[90].

أما بالنسبة للأشخاص الطبيعيين غير المغاربة فقد نص الظهير الشريف[91] رقم 1.63.288 بشأن مراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف بعض الأشخاص والمتعلقة بالأملاك الفلاحية القروية على “أن العمليات العقاري بما فيها البيوعات عن طريق السمسرة وكذا إبرام جميع عقود الإيجار المتجاوزة مدتها ثلاث سنوات[92] والمتعلقة بالأملاك الفلاحية والمعدة للفلاحة الواقعة خارج الدوائر الحضرية يتوقف إجراؤها مع مراعاة مقتضيات الظهير الشريف 1.63.289[93] المشار إليها أعلاه على رخصة إدارية إذا كان الطرف او الطرفان المعنيان بالأمر شخصا أو شخصين إذا تبين غير مغربيين أو شخصين معنويين[94] وهذا المقتضى تم تكريسه في ظهير 23 مارس 1975 بالنسبة للعقارات الواقعة خارج الدوائر الحضرية[95].

تجدر الإشارة إلى أن تسليم الرخصة الإدارية المومأ إليها أعلاه هو من اختصاص وزير الداخلية[96]، بعد موافقة كل من وزير المالية والفلاحة[97][98] وقد بين منشور الأمين العام للحكومة عدد 63/15 بتاريخ 28 أكتوبر 1963 المسطرة المتبعة والجهة المباشرة لها سواء على المستوى الإقليمي أم المركزي[99].

وتعتبر هذه الرخصة بمثابة شكلية، انعقاد[100] فإذا أراد الأجنبي أن يقتني عقارا فإن من شروط قيام شرائه الحصول على رخصة إدارية بذلك[101] وهذا ما نص عليه الفصل الثاني من ظهير 2 ماي 1959[102] والفصل العاشر من ظهير 26 شتنبر 1963[103] باستحضار البعد السياسي في المسألة ذي الصلة بالأمن العقاري[104] في تملك الأجانب للعقار بالمغرب باعتباره ثروة وطنية متجددة والبعد الثاني المتصل بالأمن الغذائي  في تملك الأجانب للعقار بالمغرب باعتباره ثروة وطنية متجددة والبعد الثاني المتصل بالأمن الغذائي المتعلق بحماية الأراضي الفلاحية والحرص على تنميتها من أجل خدمة الاقتصاد الوطني[105] لا نزال نجد بعض الأصوات[106] تلح في طلب رفع هذا القيد وتحرير المعاملات العقارية الواردة على العقار الفلاحي لفائدة الأجنبي بدعوى أن الأنظمة العقارية السائدة لم تعد تساير في مجملها التحديات الراهنة، فعوض ان تكون مسيرة للاستثمار أضحت معرقلة له وهو ما يستوجب إعادة النظر فيها وتطويرها وكذا افتقارها إلى الاستثمارات الأجنبية، طمعا منها في تنميتها ورفع مردوديتها قياسا على العقارات المعدة للاستثمار السياحي أو الخدمي[107] فهذه المراقبة الشديدة المفروضة على العقار الفلاحي تضع صعوبات جمة امام تداول هذا الأخير في السوق العقارية وتفوت عليه وعلى القطاع الفلاحي بصفة عامة جلب وسائل التمويل والمهارات اللازمة ولاسيما الأجنبية منها لتنميته ونهضته، وذلك على خلاف باقي القطاعات الأخرى الصناعية والسياحية وال… وغيرها التي ما فتئت تقدم لها تسهيلات وتشجيعات لتحفيظ رؤوس الأموال على الاستثمار فيها استعدادا لمواجهة تحديات العولمة وشراسة التنافسية، فرفعا لهذا العائق الذي لا يواكب التوجهات الوطنية والدولية الجدية القائمة على تحرير الاقتصاد وتشجيع المبادرة الحرة، يقترح إلغاء هذه القوانين[108].

وإذا كان مبرر وضع هذا القيد هو تصفية الاستعمار الفلاحي وبسط السيادة الوطنية على القطاع، فالرأي فيما أعتقد إلى جانب بعض الباحثين[109] لأن مثل هذه القوانين لم يعد لها مبرر في الوقت الذي ينادي فيه المغرب بتشجيع الأجنبي[110].

الفقرة الثانية: الشفعة

وضع القضاء المغربي ضابطا آخر لتحديد هذه العمليات وذلك بتميزه بين العمليات الاختيارية وهي خاضعة لظهير 26 ستنبر 1963، وبين العمليات الإجبارية، وهي التي لا ترخيص فيها إلا بنص خاص، ورتب على هذا الضابط استبعاد ممارسة الأجنبي لحق الشفعة من نطاق العمليات المشمولة بالظهير المذكور، لأنها ليست بيعا فضلا عن كونها إجبارية بالنسبة للمشفوع منه[111].

والشفعة التي تمارسها الدولة عرفها أحد الباحثين[112] بأنها “القدرة على شراء الشيء أو السلطة لأخذه والمطالبة به قبل أي شخص آخر”، كما عرفها آخر بأنها “الحق الذي تتمتع به السلطة العمومية أو الجماعات المحلية في أولوية اقتناء الأراضي التي ينوي أصحابها تفويتها للغير[113].

ومنه فالمشرع لم يكتف بالنص على الرخصة الإدارية بل أعطى للدولة الحق في الأفضلية في الشراء[114] ونظم الفصل السادس والسابع والثامن طرق وإجراءات ممارسة هذا الحق[115] ومنه فالدولة تمارس حقها في الأفضلية في الشراء قبل تمام البيع بين الطرفين وليس بعده.

والملاحظة من صياغة النصوص هو تطابق الأجلين، اجل منح الرخصة ورفضها[116] وأجل ممارسة الدولة لحقها في الأفضلية في الشراء، ولا يخرج الامر عن ثلاث احتمالات[117]:

1- منح الدولة الرخصة، وبالتالي التنازل صراحة عن حقها؛

2- سكوت الدولة إلى حين انصرام الأجلين، مهي بذلك ترفض منح الترخيص من جهة، وتنازل عن حقها في ممارسة الأفضلية؛

3- ممارسة حقه وبالتالي رفض منح الترخيص؛

وفي الحالة الأخيرة يجب على الدولة ممارسة حقها قبل تمام البيع، ولذلك كان أولى أن يسمى حق الأفضلية بدلا من تسميته حق شفعة علما بأن هذا الأخير لا يوجد إلا بعد وجود البيع، نظرا لتنافي حق الدولة مع حق الشفعة أو حق الضم[118].

كما يجب الإشارة إلى انه بالإضافة إلى كل من الشرطين الاولين، فقد ألزم المشرع المغربي على العدول والموثقين وغيرهم من الموظفين العموميين ممن لهم صلاحية التوثيق حضور الرخصة الإدارية عند كل تلق او تحرير لعقد بيع أو شراء لعقار فلاحي كائن خارج الدوائر الحضرية تحت طائلة بطلان العقد، وذلك حفاظا على حقوق الدولة من أي تلاعب، وضبط البيوعات العقارية التي يبرمها الأجانب[119].

المطلب الثاني: ضوابط تملك الأجنبي للعقار غير الفلاحي

إن الأجنبي في تملكه لعقار فلاحي كان أو غير فلاحي، لا يعفيه من الإدلاء بالإذن عند توثيق عقد الشراء او عقد تقييده لدى مصالح المحافظة العقارية[120] ومما يؤكد استمرار العمل بالترخيص الإداري عند رغبة الأجنبي في اقتناء عقار بالمغرب، هو ما نص عليه المجلس الأعلى في عدة قرارات[121].

وفضلا عن الإذن المذكور تشترط مصالح المحافظة العقارية قبل إجراء أي تقيد الإدلاء بما يلي:

الفقرة الأولى: شهادة عدم الصبغة الفلاحية

تتجلى الغاية الأولى من استحداث شهادة عدم الصبغة الفلاحي بواسطة منشور الوزير الأول لسنة 1972 من التخفيف من حدة مقتضيات النصوص القانونية المنظمة لمراقبة العمليات العقارية، حيث يلاحظ أن هذه النصوص صدرت عقب الاستقلال وحاول المغرب من خلالها بسط سيادته على محاله الجغرافي إذ تم نهج سياسة تدريجية بهذا الخصوص بدأت تقيد حق الأجانب في تملك الأراضي الفلاحية كخطوة أولى، وكانت أداة التقييد من الرخصة الإدارية، ثم خطوة ثانية ثم استرداد الأراضي الجارية على ملكهم سواء تلك التي تم تمليكها في إطار الاستعمار الرسمي أو في إطار الاستعمال الخاص[122].

وقد ورد في الفقرة الأخيرة من مذكرة المحافظ العام الموجهة إلى السادة المحافظين على الأملاك العقارية[123] في شأن الإعفاء من عدم الصبغة الفلاحية ما يلي: “ولهذا يتعين كلما تعلق الأمر بعقار خارج الإطار الحضري مصادق عليه، تم اقتناؤه من طرف أشخاص ذاتيين أجانب أو شركات مجهولة الاسم او شركات يمتلك بها الأجانب حصصا، ان تطلبوا لإنجاز التقيد الإدلاء إليكم بشهادة من الوالي[124] تفيد أن العقار فقد الصبغة الفلاحية من دون اعتبار لمضمون الرسالة التي تم إلغاؤها[125].

الفقرة الثانية: إذن مكتب الصرف

منع المشرع المغربي على العدول والموثقين العصريين والمحافظين على الأملاك العقارية تحرير أو تقيد أي بيع خاص يبيع عقارات الأجانب الموجودة داخل المغرب إلا بعد الحصول على إذن من مكتب الصرف[126]،[127]، يثبت أن الثمن المتفق عليه قد تم إيداعه لدى موثق أو لدى بنك المغرب[128]، وذلك حتى لا يقع الأداء خارج التراب الوطني[129] وعملا بمقتضيات الدورية عدد 1507 الصادرة عن مكتب الصرف بتاريخ 14 مارس 1988 يمكن أن نستثني ثلاثة بيوعات من هذه الموافقة وهي:

1- البيوع الواقعة بين الأجانب سواء كانوا مقيمين بالمغرب أو غير كقيمين؛

2- البيوع المبرمة بالخارج والواقعة بين الأجانب والرعايا المغاربة؛

3- البيوع الواقعة بين الأجانب والمغاربة المقيمين بالخارج[130]؛

فإلى جانب الشهادة والإذن، دل الواقع العلمي على أن بعض السادة المحافظين على الأملاك العقارية، يطالبون طالبي تقييد عقود نقل الملكية من الأجانب بالإدلاء بشهادة العرف، ولا شك أن تحضير هذه الوثيقة إلى جانب أخرى ينأى بالمحافظة على كل مسألة قانونية خاصة عندما يتعلق الأمر بنظام مالي شترك للزوجين[131] ويعمد أحدهما إل التصرف دون علم أو موافقة الثاني[132].

هذا دون أن تفوتنا الفرصة للإشارة إلى ان الدول والمؤسسات العمومية الأجنبية يمكنها ان تقتني عقارات بالمغرب بعد الحصول على الرخصة[133] المنصوص عليها في الظهير الشريف 1.59.171 المتعلق بالعمليات العقارية المنجزة من طرف الدول والمؤسسات[134]، وفي المرسوم التطبيقي 0381-59 والتي تسلم من طرف الوزير المكلف بالمالية[135].

كما يمكن لبعض الهيئات الأجنبية تملك العقارات بموجب رخصة استثنائية كما هو الحال بالنسبة للترخيص الذي تتمتع به الكنيسة الكاثوليكية بالمغرب وذلك تطبيقا للرسالة الملكية السامية الصادرة بتاريخ 30 دجنبر 1983[136].

المبحث الثاني: الاستثناءات الواردة على تملك الأجانب للعقارات بالمغرب

إن تطور أي مجتمع وتقدمه رهين إلى حد بعيد بدرجة النمو الاقتصادي الذي بلغه، كما ان هذا التطور الاقتصادي رهين بوجود سياسة اقتصادية واضحة المعالم في توجهاتها ومعتمدة على أدوات وميكانيزمات متينة ومتناسقة.

وكما هو معلوم فالهوية تدخلت منذ الستينات من القرن الماضي لأجل تمكين الفلاحين الصغار من أرض فلاحية في إطار المرسوم الملكي رقم 66-267 المؤرخ في 4 يوليوز 1966 الذي تم إلغاؤه وتعويضه فيما بعد بظهير 277-72-1 المتعلق بمنح الفلاحين أراضي فلاحية في إطار عملية الإصلاح الزراعي.

إلا انه إذا كانت الدولة تهدف من وراء هذا القانون توزيع الأراضي الفلاحية على صغار الفلاحين والعمال الزراعيين لأجل ضمان استغلال أحسن لهاته الأراضي وكذا منح تسهيلات للفلاحين، فإن بعد توالي السنوات أبانت التجربة عن عدة ثغرات تمثلت أساسا في الشروط العديدة التي يجب توفرها في الفلاح وكذا ظهور عدة فروقات في توزيع هذه الأراضي مما أدى إلى الفوضى والترامي على ملك الدولة الخاص.

ولأجل الحد من هذه المشاكل، وعدم إبقاء الثروة الفلاحية حبيسة الفلاحين المغاربة وكذا الاطلاع بتجارب الدول الأخرى خصوصا المتقدمة منها فقد بسط المشاطر المتعلقة بالإصلاح الزراعي الذي كان يغلب عليها طابع التعقيد حيث أورد عدة نصوص قانونية هدفها تنظيم توزيع الأراضي في إطار الإصلاح الزراعي سواء المتعلقة منها بالاستثمارات الأجنبية (المطلب الأول) او الاتفاقيات الثانية (المطلب الثاني).

المطلب الأول: الاستثناءات الاستثمارية

في إطار الإستراتيجية التقليدية التي أبانت عن فشلها في تشجيع الاستثمار وتحقيق التنمية، حيث كان يغلب عليها طابع التمركز في اتخاذ القرارات[137] فقد كان العمل منصبا على إيجاد بدائل حديثة لتحدي العراقيل المطروحة.

ولأنه من السمات المميزة للإدارة “أنها ضعيفة القابلية للإصلاح والتعبير، وقليلة الحساسية للمبادرة والإيداع، ومحدودة التفاعل مع مستجدات الواقع وإفرازاته الموضوعية”[138] فكان لزاما على المغرب باعتباره بلد يريد الانفتاح عن الاستثمارات (سواء الداخلية أو الخارجية) أن يكثف جهوده في سبيل النهوض في هذا المجال.

ولتفويت عقار بالمدار القروي حسب المرسوم 1.04.683، استلزم المشرع الحصول على الوثائق التالية:

الفقرة الأولى: حيازة ترخيص إداري

بالرغم من التسهيلات الممنوحة للمستثمرين الأجانب الراغبين في إنجاز مشاريع استثمارية، فإنه في المقابل إلزامها حيازة ترخيص إداري.

أولا: الوثائق المطلوبة واللازمة لإنجاز المسطرة

يتم تقديم ملف خاص بطلب كراء أو تفويتا لأراضي الفلاحة أو ذات الصيغة الفلاحية التابعة لملك الدولة الخاص، الواقعية خارج المدارات الحضرية أو غير الخاضعة لتصميم التهيئة أو تصميم للتنمية مصادق عليهما بصفة قانونية والتي ترمي إنجاز مشروع استثماري غير فلاحي ذي صبغة اقتصادية أو اجتماعية[139].

ويتكون الملف الموجه إلى المركز الجهوي للاستثمار[140] من الوثائق التالية[141]:

• مطبوع نموذجي مسلم من طرف المركز الجهوي للاستثمار ومعبأ بشكل صحيح من طرف المعني بالأمر؛
• مذكرة عن الجدوى التقنية والاقتصادية للمشروع؛
• التصميم العقاري أو البيان الطبوغرافي وتصميم الموقع بإحداثيات … يحدد القطعة الأرضية المرغوب فيها؛
• تصميم استعمال الأرض يثبت المساحة المطلوبة؛
• شهادة الملكية بالنسبة للعقارات المحفظة أو في طور التحفيظ؛
• إذا تعلق الأمر بشركة يتضمن الملف النظام الأساسي ونسخة من السجل التجاري وأخرى من محضر آخر اجتماع للجمعية العامة وعند الاقتضاء نسخة من محضر آخر اجتماع للمجلس الإداري؛
• عندما يتعلق الأمر بتعاونية أو جمعية، يتكون الملف من النظام الأساسي ومراجع التأسيس ولائحة المنخرطين وآخر محضر اجتماع للجمع العام؛
• كل وثيقة أخرى تعتبر ضرورية لدراسة الملف[142]؛

ثانيا: الجهات المكلفة

من خلال دراستنا المرسوم 29 دجنبر 2004 نجد أن هناك تعدد للجهات المكلفة، سواء المتعلقة بدراسة الملف أم بمنح ترخيص.

1ـ الجهة المكلفة بدراسة الملفات

تعرض الطلبات المتعلقة ببعض المعاملات العقارية المودعة بالمركز الجهوي للاستثمار على أنظار اللجنة المكلفة بالبت في بعض العمليات العقارية، حيث يضطلع فيه المركز الجهوي للاستثمار بمهمة كتابة اللجنة، بينما يترأس اللجنة والي الجهة، وتتكون هذه اللجنة من أعضاء ممثليهم المفوضة إليهم بشكل قانوني السلط اللازمة التي تمكنهم من اتخاذ القرارات[143].

2ـ الجهة المكلفة بمنح ترخيص

حددت المادة السادسة من المرسوم صراحة، الجهة المخولة منح الرخصة الإدارية بالتفويت حيث نصت على: “يمنح ترخيص تفويت أو كراء العقارات الفلاحية أو ذات الصيغة الفلاحية التابعة لملك الدولة الخاص من طرف ولي الجهة”.

الفقرة الثانية: شهادة عدم الصبغة الفلاحية والجهات المخول لها منحها

أولا: الحصول على شهادة عدم الصبغة الفلاحية

ألزم المشرع المغربي الأشخاص الأجانب ذاتيين كانوا أم معنويين، بضرورة الإدلاء بشهادة فقد العقار للصبغة الفلاحية، وذلك تحت طائلة امتناع السادة المحافظين على الأملاك العقارية بتقييد العقد بالسجل العقاري، ولاستخراج الشهادة فقد أناط المشرع ذلك بشروط صارمة منها[144]:

1ـ طلب الحصول على شهادة عدم الصبغة الفلاحية

فبالرجوع إلى المادة التاسعة من المرسوم المشار إليه، فإنه يجب إرفاق طلب الحصول على شهادة عدم الصبغة الفلاحية، المعبأ بشكل صحيح من قبل المعني بالأمر في مطبوع نموذجي، مسلم من لدن المركز الجهوي للاستثمار، بالوثائق التالية:

• وثيقة تثبت العلاقة القانونية بين العقار والمعني بالأمر، وخاصة عقد الوعد بالبيع[145] المنجز بين المالك وطالب التصريح؛[146]
• مذكرة عن الجدوى التقنية والاقتصادية للمشروع؛
• إذا تعلق الأمر بشركة، يتكون الملف من النظام الأساسي ونسخة من السجل التجاري وأخرى من محضر آخر اجتماع للجمعية العامة وعند الاقتضاء نسخة من محضر آخر اجتماع للمجلس الإداري؛
• شهادة الملكية بالنسبة للعقارات المحفظة أو في طور التحفيظ أو العقد الأصلي للملكية بالنسبة للعقارات الغير المحفظة؛
• تصميم المسح الطبوغرافي أو تصميم الموقع بإحداثيات الأمير يحدد القطعة الأرضية موضوع الطلب؛
• تصميم استعمال الأرض يثبت المساحة موضوع الطلب؛
• التزام المستمر بإنجاز المشروع في أجل محدد؛
• كل وثيقة أخرى تعتبر ضرورية لدراسة الملف؛

2ـ لجنة المعاينة

تم التنصيص على أعضاء لجنة المعاينة المكلفة بمواكبة إنجاز المشروع في الفقرة الثالثة من المادة الحادية عشر وهي محصورة في:

• السلطة المحلية أو ممثلها؛ رئيسا؛
• ممثل المديرية الإقليمية للفلاحية أو المكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي المعهود إليهما بمهمة كتابة اللجنة؛
• ممثل الوزارة المكلفة بالتجهيز؛
• ممثل الوزارة الوصية على المشروع؛

كما أن المشرع ألزم اللجنة باحترام المبادئ الأساسية كالحفاظ على المؤهلات الفلاحية العالية للعقار، أو المسلمة في إطار الإصلاح الزراعي أو الموجودة في دوائر الري أو تلك التي تقع في داخل المناطق أو الدوائر أو القطاعات التي تمنح فيها العمليات العقارية، وكذا معرفة مساحة العقار موضوع الطلب، وتقييم الأهمية الاقتصادية والاجتماعية للمشروع المراد إنجازه[147].

ثانيا: الجهة المخول لها منح شهادة عدم الصبغة الفلاحية

تمنح شهادة مؤقتة أو النهائية بعدم الصبغة الفلاحية من قبل وزارة الداخلية الممثلة في ولي الجهة[148] بعد معاينة لجنة خاصة تسمى لجنة متابعة إنجاز المشروع[149]، وكل ذلك مراعاتا للمبادئ الأساسية المتعلقة بهوية العقار المراد تفويته.

المطلب الثاني: الاستثناءات الاتفاقية لتملك الأجانب للعقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة بالمغرب

المغرب هو بلد فلاحي بامتياز، يقوم ناتجه الوطني الخام على التنمية الفلاحية بالأساس، لما يزخر به من مؤهلات طبيعية ومناخية مهمة تساعده على ذلك، من تقديم إنتاج فلاحي متنوع وذي جودة عالية، ومن ثمة ليس من قبيل الصدفة أن نجد المخططات الاقتصادية جعلت من تطوير القطاع الفلاحي وعصرنته هدفا رئيسيا لإنجاز معظم المشاريع التنموية[150].

وليس هناك ما يمنع الدولة من معاملة الأجانب معاملة ترقى فوق الحد الأدنى المقرر بمقتضى العرف الدولي، فتمنح الأجانب ما يتجاوز الحد الأدنى من هذه الحقوق[151]، تجلى ذلك من خلال إبرام الحكومة المغربية لجملة من الاتفاقيات الدولية الثنائية، خصوصا أنها أصبحت تحتل مركز الصدارة بالنسبة لمصادر القانون الدولي، لما لها من دور بارز في بناء النظام الدولي من الناحية الهيكلية والارتباط القانوني فيما بين الشعوب، بهدف التقارب وتجاوز الخلافات[152].

وفي هذا الصدد سوف نتناول الاتفاقيات المبرمة مع الدول العربية (الفقرة الأولى)، على أن نتناول الاتفاقات المبرمة مع الدول غير العربية من خلال (الفقرة الثانية)، حيث يتم السماح لرعاياهم بتملك العقارات بالمغرب.

الفقرة الأولى: الاتفاقيات المبرمة مع الدول العربية

أعفى المشرع المغربي بعض الأجانب العرب من الرخصة الإدارية وذلك من باب المعاملة بالمثل، عن طريق إبرام اتفاقيات ثنائية، تم بموجبها مبدئيا، تشجيع مواطني كل دولة من الدول المتعاقدة بحق التملك والملكية العقارية، وممارسة حقوق الحيازة والتصرف والتدبير بكافة أشكاله سواء بشكل مباشر، أو غير مباشر[153]، نذكر منها:

أولا: اتفاقية الاستيطان بين المملكة المغربية والجمهورية التونسية[154]

في إطار إعمال الجهود لتحقيق وحدة المغرب العربي، وعمل بمقتضى معادة الإخوة والتضامن المبرمة بين البلدين في 28 شعبان 1376 الموافق ل 30 مارس 1957، وأيضا حالما جاء في الفقرة السابقة من البلاغ المشترك، الصادر عقب ندوة تونس بتاريخ 29 ذي القعدة-3 ذي الحجة 1377 (17-21 يونيو 1958)، قرر البلدين عقد اتفاقية بشأن استيطان رعايا كل منهما التي نص على أن:

“لرعايا كل من البلدين لدى البلد الآخر الحق في ممارسة العدل وحيازة الأملاك العقارية والمنقولة والتصرف فيها بكافة أنواع التصرف وممارسته جميع أنواع الصناعة والتجارة والزراعة وأية مهمة كانت بما في ذلك المهن المقننة، وذلك على قدم المساواة مع المواطنين في الحقوق والراميات وطبقا للقوانين المطبقة عليهم.

وتجوز ممارسته الحقوق المنصوص عليها في هذه المادة من طرف رعايا كل من البلدين المتعاقدين في بلد الطرف الآخر سواء أكانوا أشخاصا طيبين أم أشخاصا اعتباريين”[155].

يبدو من خلال هذه المادة أن المشرع المغربي لم يوفق في اختيار المصطلح، حيث استعدل مصطلح حيازة الأملاك العقارية والتصرف فيها بكافة أنواع التصرف… الخ، وبالرجوع إلى المادة 239 من م.ح.ع، لا تجوز حيازة الأجانب مهما طال أسسها، وبالتالي بالمواطن المغربي وحده من له الحق في اكتساب العقارات عن طريق الحيازة، إذا توفرت شروطها[156]، ومنه يتوجب على المشرع المغربي استبدال مصطلح الحيازة وتعويضه بمصطلح الاقتناء[157].

ثانيا: اتفاقية الاستيطان بين المملكة المغربية والجمهورية الجزائرية[158]

إن إبرام اتفاقية الاستيطان بين الحكومة المغربية والجمهورية الجزائرية ال…، هو توسيع للروابط المتينة التي تجمع الشعبين الشقيقين وفي سائر الميادين، ولضرورة تقوية هذه الروابط قصد تحقيق الاندماج الشامل لروح المغرب العربي الكبير، رغبة منهما في تحقيق مطامع شعبيهما بتعهدهما المتبادل تعهدا ذا شأن عريق[159].

حيث تم إبرام هذه الاتفاقية بتاريخ 15 مارس 1963 بالجزائر العاصمة، حيث ألحقت بها البروتكول المغير والمتمم لها حيث نص من خلال فله 5 على ما يلي: … ويمكنهم التوفر بكل حرية على أموال منقولة وغير منقولة والانتفاع بها وممارسة جميع حقوق الحيازة والملكية والتصرف طبقا لنفس الشروط الجارية على المواطنين.

… ولا يمكن أن تنزع ملكية أموال رعايا كل بلد من البلدين الموجودة في تراب الد الآخر إلا لأجل المصلحة العمومية وطبقا للقانون…”.

يتبين من خلال هذا الفصل أن المشرع المغربي أتاح للمواطنين الجزائريين إمكانية تملك العقارات بغض النظر عن طبيعتها، كما يجوز لهم ممارسة جميع الأعمال الصناعية والتجارية والفلاحية، دون التقيد بالمقتضيات المنصوص عليها في ظهير 26 شتنبر 1963 ولا حتى المنصوص عليها في مرسوم 29 دجنبر 2006، التي تستوجب الحصول على شهادة عدم الصبغة الفلاحية[160]، فهم يعاملون على قدم المساواة مع المواطنين المغاربة في الحقوق المترتبة في هذا الشأن.

لكن الإشكال الذي يطرح في هذا الصدد يتعلق بالقيمة القانونية للاتفاقية المبرمة بين المغرب والجزائر، علما أن الدستور المغربي لسنة 2011، جعل الاتفاقية الدولية تسمو فور نشرها على التشريعات الوطنية[161].

عند تملك مواطن جزائري لعقار فلاحي خارج المدار الحضري، دون التقيد بالمقتضيات السابقة، هل سيتم تطبيق مقتضيات ظهير 2 مارس 1973؟ الذي تنقل بموجبه الدولة ملكية العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة الأشخاص الذاتيون أو الاعتباريون الأجانب، أم سيتم تطبيق بنود الاتفاقية المذكورة؟ (اتفاقية الاستيطان بين المغرب والجزائر).

للإجابة على هذا الإشكال نستحضر مقتضى حكم قضائي صدر في نازلة عرضت على المحكمة الإدارية بالرباط قسم الإلغاء، حيث أقر بتطبيق الاتفاقية، حيث جاء فيه[162]: “… وحيث أنه تبعا لذلك فإنه مادامت اتفاقية الاستيطان تنص على ان ممارسة رعايا البلدين لجميع حقوق الحيازة والملكية العقارية فوق تراب الدولتين وان هذه الاتفاقية أبرمت بعد الاستقلال ومازالت قائمة إلى الآن فإنها تكون واجبة التطبيق…”.

وبالتالي نقول أن المواطنين الجزائريين يجب استثناءهم من مقتضيات ظهير 2 مارس 1973.

دون أن تفوتنا الفرصة للإشارة إلى اتفاقية الإقامة المبرمة بين حكومة المحكمة المغربية وحكومة ليبيا[163]، رغبة منها في تنمية علاقاتها الودية وتحقيقها لا ورد في المادة 7 من معاهدة حسن الصداقة والتعاون المبرمة بينهما بالعاصمة طرابلس في 30 رجب 1382 الموافق ليوم 27 ديسمبر 1962، رغبة منهما في تنمية علاقاتهما الودية[164].

حيث نجد الفقرة الأولى من المادة الرابعة من الاتفاقية تنص: “يتمتع مواطنو كل من الطرفين المتعاقدين في بلاد الطرف الآخر، بحق حيازة الأملاك العقارية والمنقولة، وامتلاكها والتصرف فيها بكافة أنواع التصرف ما لم ينص القانون الداخلي لكل من البلدين على خلاف ذلك”.

الفقرة الثانية: الاتفاقات المبرمة مع الدول غير العربية (السنغال)

إن دولتا المغرب والسنغال، ورغبة منهما في تمكين مواطنيهم من الاستفادة من نظام أساسي خصوصي مطابق للعلاقات الخاصة الموجودة بين البلدين (مبدأ المعاملة بالمثل) المستوحاة من الصداقة التي تربط بينهما والتي تساعد على تشجيع وتنمية العلاقة بين شعبيها، وفي إطار السياسة الرشيدة لجلالة المغرب تجاه أفريقيا بما يعرف بسياسة جنوب جنوب التي تخول للمملكة المغربية الانفتاح على القارة الإفريقية باعتباره بوابتها ونقطة وصل بين شمال المتوسطي وجنوبه.

كان هذا وراء إبرام اتفاقية الاستيطان بين المغرب والسنغال بتاريخ 2 مارس 1944[165].

فاستنادا إلى الاتفاقية يمكن للمواطنين السنغاليين اقتناء أراضي فلاحية خارج المدار الحضري، ودون الإدلاء بشهاد عدم الصبغة الفلاحية.

ينص الفصل 2 من الاتفاقية على أنه:

“يخول مواطنو أحد الطرفين المتعاقدين نفس الحقوق المخولة لمواطني الطرف الآخر، فيما يرجع لمنتج محل تجاري وإحداث مؤسسة استغلال أو مؤسسة ذات صبغة صناعية أو تجارية أو فلاحية او تقليدية، وممارسة اعمال مطابقة ومزاولة مهنة تؤدى عنها اجرة ماعدا في حالة مخالفات تفرضها الوضعية الاقتصادية والاجتماعية للطرف المذكور…”.

كما نص الفصل 14 من الاتفاقية على:

“لا تخول مقتضيات هذه الاتفاقية دون ممارسة كل طرف حقه في الإذن لرعايا الطرف الآخر باقتناء أملاك او استثمار أموال داخل ترابه أو منعه من ذلك”.

يستفاد من الفصلين 2 و14 أعلاه، ان من حق مواطني البلدين اقتناء ملك قصد استثمارها، وبربط مقتضيات الفصل 2، بالفصل 14 يلاحظ اقتناء الأملاك بهدف استثمارها قد ينصب على القطاع الصناعي أو الفلاحي او التجاري، مما يعني إمكانية اقتناء عقارات فلاحية من طرف السنغاليين بالمغرب، سواء كانوا أشخاصا ذاتيين أو اعتباريين.

وفي هذا الشأن وردت دورية المحافظ العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطي في شأن تملك الرعايا التونسيين والسنغاليين لعقارات فلاحية أو قابلة للفلاحة خارج المدار الحضري ومما جاء فيه: “… ولهذا، فإن الرعايا التونسيين والسنغاليين يتمتعون بنفس الحقوق المقررة للرعايا المغاربة، فيما يخص اقتناء عقارات خارج المدارات الحضرية، وبالتالي يتعين تلقي طلبات التقييد المتعلقة باقتنائهم لعقارات فلاحية او قابلة للفلاحة موجودة كلا او جزءا خارج المدار الحضري وكذلك الشركات الخاصة التي يملك فيها أشخاص ذاتيون سنغاليون أو تونسيون 100% من حصصها باستثناء شركات المساهمة”[166].

والإشكال الذي يطرح نفسه أيضا هنا يتعلق بتطبيق مقتضيات ظهير 2 مارس 1973 المتعلق بالاسترجاع، فالإجابة عليه هي لا.

حيث اتفاقية الاستيطان بين المغرب والسنغال نص في فصلها 10 على:

“يتعهد كل واحد من الطرفين باحترام الحقوق المكتسبة داخل ترابه من طرف الأشخاص الذاتيين والمعنويين التابعين للطرف الآخر”.

وأضاف الفصل 15 على أنه:

“لا يمكن لأحد الطرفين أن يتخذ تدابير من شأنها أن تحرم أحد رعايا الطرف الآخر من أمواله بصفة مباشرة أو غير مباشرة إلا بعد استيفاء الشروط التالية:

• أن تتخذ التدابير المذكورة من أجل المصلحة العامة وتبعا للمسطرة القانونية؛
• أن لا يكون فيها ميزا أو مخالفة لتعهدات الطرف متخذ التدابير؛
• أن تحتوي على مقتضى ينص على أداء تعويض عادل مطابق للقيمة الحقيقية للمال المذكور يدفع في الحين يوكون قابل للتحويل بحيث يفيد بصفة فعلية صاحب الحق”.

خلاصة فيما سبق وأنه امام رغبة المغرب في خلق الاستثمار، وجدب الاستثمارات الأجنبية حاول التخفيف من القيود الجبائية التي وضعها لتملك الأجانب للعقارات الفلاحية او القابلة للفلاحة الواقعة خارج المدار الحضري حيث تم إبرام عدة اتفاقيات في الشأن أطلق عليها اتفاقيات استيطان بين مجموعة من الدول (الجزائر، تونس، ليبيا، السنغال).

وإذا كان الاعتراف للأجانب بحق تملك العقارات داخل المدار الحضري وخارج المدار الحضري وفق الشروط المذكورة يندرج ضمن توجه الحكومة الهادف إلى تشجيع المستثمرين الأجانب على الاستقرار بالمغرب، فإن بلوغ هذا الهدف لا يجب أن يتم على حساب تاريخ المعمار والقيمة الأثرية للعقارات المفوتة، وهنا نشير على سبيل المثال لظاهرة تملك الأجانب للمساكن بالمدن العتيقة[167].

 

خاتمة عامة

حاولنا على امتداد صفحات هذا البحث قدر الإمكان ووفق ما توفر لدينا من مراجع ومعلومات، ان نسلط الضوء على مختلف جوانب إشكالية التنظيم التشريعي والاتفاقي لحق الأجانب في تملك العقارات بالمغرب حيث خصصنا الفصل الأول لمقاربة التنظيم التشريعي لعمليات العقارات داخل المدار الحضري كما خصصنا الفصل الثاني للعمليات المتعلقة بالتملك خارج المدار الحضري.

وخلاصة لإشكال موضوع البحث المتعلق ب إلى أي حد استطاع المشرع المغربي من خلال الترسانة القانونية المتوفرة، ضمان التوازن بين مبدأ حماية العقارات من السيطرة الأجنبية ومبدا فتح المجال امامهم لتملكها بهدف الاستثمار، فبخصوص تملك الأجانب داخل المدار الحضري فغن المشرع المغربي لم يميز بين الشخص الوطني والشخص الأجنبي حيث خول لهذا الأخير نفس الحقوق المخولة للوطنيين ونفس المساطر المتبعة في عملية التملك العقارية نفس الشروط باستثناء فيما يتعلق بالأشخاص العامين من دول ومؤسسات الأجنبية حيث اشترط في ذلك الإذن من لدن الجهات المختصة؛ وهذا ما جعله محل انتقاد بالشأن الاستثماري خاصة لكونه فتح الباب امام الأجانب للسيطرة على أجواء العقارات الحضرية وخلف المضاربة مع الوطنيين التي تنعكس على أسعار هذه الأخيرة، سواء المخصصة منها للسكن (أزمة السكن) أو بالاستثمار او العقارات التي تعتبر تراثا مغربيا أصيلا (الرياضات، الفيلات، الأحياء…)؛

وبخصوص الفصل الثاني الذي عالجنا من خلاله عملية التملك العقارية خارج المدار الحضري، حيث نجد أن المشرع المغربي قد نظمها بعدة قيود ومساطر تهدف إلى الحد من تملكها او المنع المطلق في بعض الأحيان، ومن بين هذه المساطر والإجراءات ما يتعلق باشتراط الحصول على شهادة عدم الطابع الفلاحي التي يسلمها والي الجهة والجهات المختصة طبقا لأحكام المرسوم 02.04.683 الصادر بتاريخ 29 دجنبر 2004 والذي يعتبر بمثابة الإطار القانوني المنظم لمسطرة الترخيص للأجانب بتملك العقارات ذات الصبغة الفلاحية أو القابلة للفلاحة، أما ما يتعلق بتملك العقارات الفلاحية بهدف إنجاز مشاريع فلاحية فهو أمر متعذر حاليا لأن ظهير 23 أبريل 1975 لازال ساري المفعول ولم يتم نسخه بل فقط تم التخفيف من مقتضياته بوساطة مرسوم 29 دجنبر 2004 بهدف تبسيط المساطر التشريعية والاتفاقية أمام الاستثمارات الفلاحية، ناهيك عن الاستثناءات المبرمة مع بعض الدول التي تعفي مواطنو هاته الدول من استصدار شهادة عدم الصبغة الفلاحية (اتفاقية الاستيطان) وكذا بعض الاستثناءات الاستثمارية.

ومنه يمكن القول أنه إذا كان المشرع المغربي قد توفق في بعض التدابير فغنه لم يتوفق في تدابير أخرى وبهذا الصدد نقترح:

• جمع شتات النصوص والاتفاقيات المنظمة لموضوع تملك الأجانب للعقارات بالمغرب في مدونة يتم تحيينها قصد تمكين المهتمين والممارسين الاضطلاع عليها.
• على المشرع المغربي إعادة النظر في عملية التملك داخل المدار الحضري المطبقة من طرف الأشخاص الذاتيين والاعتباريين من خلال اشتراطه قيود ومساطر للحد من السيطرة على العقارات الحضرية.
• تعديل مقتضيات ظهير 26 شتنبر 1963، المتعلق بمراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف بعض الأشخاص والمتعلقة بالأملاك الفلاحية، سواء كانت واقعة كليا خارج المدار الحضري أو داخله، لأن الغاية من ذلك هو المحافظة على العقارات الفلاحية.
• يجب على المشرع المغربي الموازنة بين الإعمار والاستغلال الفلاحي ضمن سياسته العقارية.
• لابد من انكباب مختلف المتدخلين في المنظومة العقارية على توفير المزيد من الحماية قصد تحصين الملكية العقارية من الاستيلاء عليها لجلب المزيد من الاستثمارات الأجنبية

لائحة المراجع

1- المراجع العامة

• الشمتناني الهواري عبد السلام، الحماية القضائية لعقارات الأجانب من الاستيلاء، مطبعة المصارف الجديدة، الرباط، 2018.
• ادريس الفاخوري، الحقوق العينية وفق القانون 39.08 منشورات مجلة الحقوق سلسلة المعارف القانونية والقضائية، الإصدار الثاني عشر، دار النشر المعرفة، طبعة 2017.
• أحمد العطاري، المساطر الخاصة بالتحفيظ العقاري، دراسة في ضوء الاجتهاد الفقهي والقضائي والممارسة العملية.
• إيناس محمد البهجي، البعد القانوني للأجانب داخل الدولة، المركز القومي للإصدارات القانونية، القاهرة، الطبعة الأولى 2013.
• محمد وحيد الدين سوار، شرح القانون المدني، الحقوق العينية الأصلية.
• محمد بن الحاج السلمي: استثمار الأجنبي في المجال الفلاحي، مقالات وأبحاث التحفيظ العقاري، دار القلم، الرباط، الطبعة الأولى مارس 1994.

2- المراجع الخاصة

• هشام بوتكيوط، مدى فعالية آليات مراقبة العمليات العقارية في تحقيق التنمية، أطروحة لنيل دبلوم الدكتوراه في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، جامعة محمد الأول، شعبة القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، السنة الجامعية 2014-2015.
• عصام أغجدام، تملك الأجانب للعقارات بالمغرب، دار الآفاق المغربية للنشر والتوزيع، الطبعة 2020.
• حنان سعيدي، أستاذة القانون الخاص بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بالقنيطرة، “تملك الأجانب للعقار بالمغرب”.

3- الرسائل

• أسامة فرسي، استرجاع الأراضي في ظل ظهير 2 مارس 1973 كسند لتحفيظ ملك الدولة، دراسة في العمل القضائي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في اقنون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، السنة الجامعية 2011-2012.
• أنور عبدون، تملك الأجانب للعقار بين الحرية والتقييد، رسالة لنيل دبلوم الماستر، في القانون الخاص، كلية العلوم القانون والاقتصادية والاجتماعية، جامعة ابن زهر، أكادير 2015.
• أمين كاسمي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، تملك الأجانب للعقار بالمغرب 2015-2016.
• الطالبة نعيمة الخطاب، شهادة عدم الصبغة الفلاحية، مذكرة للاستكمال، دبلوم الماستر في العلوم القانونية، جامعة محمد الخامس، الرباط، 2017-2018.

4- المقالات

• أنور عبدون، تملك الأجانب للعقارات بالمغرب بين التقييد والحرية، مقال منشور ضمن سلسلة المعارف القانونية والقضائية، منشورات مجلة الحقوق الإصدار 62-2018، طبعة 2018.
• عادلة الوردي، تملك الأجانب للعقارات بالمغرب، مقال منشور بمناسبة تكريم فضيلة ط. ادريس الفاخوري، منشورات مجلة العلوم القانونية، الطبعة الأولى العدد الثاني.

[1] – أ- الأرض لغة، مؤنتة، اسم جنس، او جمع بلا واحد، ولم يسمى أرضة، جمعها أرضات وأروض وأرضون وأراض وهي كما سفل.

[2] – الشمانتي الهواري عبد السلام، الحماية القضائية لعقارات الأجانب من الاستيلاء، مطبعة المعارف الجديدة، الرباط، 2018.

[3] – العقار لغة، الضيعة والمخل والأرض ونحد ذلك، يقال ما له دار ولا عقار، أبو الفضل جمال الدين محمد بن مكرم (ابن منظور) لسان العرب، دار صادر للطباعة والنشر، بيروت، الطبعة الأولى 1997، 4/597.

ب- اصطلاحا، يعرف العقار بأنه هو الشيء الثابت الذي لا يمكن نقله أبدا إلا بتغيير بيأته، فالأول هو الأرض والثاني هو البناء الذي عليه الأشجار التي تنبث فيها والتي تتصل بها، محمد بن معجوز، الحقوق العينية في الفقه الإسلامي والتقنين المغربي، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى 1990/1410، ص21 وما بعدها.

[4] – ادريس الفاخوري، “الحقوق العينية وفق القانون رقم 39.08” منشورات مجلة الحقوق، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، دار النشر المعرفة، الرباط، طبعة 2013، ص66.

[5] – تنص المادة 14 من مدونة الحقوق العينية على ما يلي: “يخول حق الملكية مالكا لعقار دون غير سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه، ولو يقيده في ذلك إلا القانون أو الاتفاق.

[6] – عمر بكاري: “ضوابط تملك الأجنبي للعقارات في التشريع المغربي والمقارن”، مقال منشور بمجلة أملاك الدولة، عدد الثاني، السنة الثانية، طبعة 2013، ص33.

[7] – أسامة فراسي “استرجاع الأراضي في ظل ظهير 2 مارس 1973، كسند لتحفيظ ملك الدولة الخاص- دراسة في ضوء العدل القضائي”، منشورات مجلة الحقوق، سلسلة المعارف القانونية والقضائية، دار النشر المعرفة، طبعة المعارف الجديدة، الرباط، الطبعة الاولى 2013، ص5.

[8] – الوطني هو الشخص الطبيعي أو الاعتباري الذي … في دولة معينة وتربطه بها رابطة سياسية وقانونية بحيث يصبح بموجبها أحد سكانها.

[9] – الأجنبي، نصت المادة الأولى من قانون 02.03 المتعلق بدخول وإقامة الأجانب بالمملكة المغربية وبالهجرة غير المشروعة على أنه “يراد بالأجانب في مدلول هذا القانون، الأشخاص الذين لا يتوفرون على الجنسية المغربية أو الذين ليست لهم جنسية معروفة، والذين تعذر تحديد جنسيتهم.

[10] – من الدول التي أخذت بهذا الاتجاه، (فرنسا-كينيا-اليابان-موريتانيا واليونان) ..ز ياسين محمد ميدو الأصبحي، حق الأجانب في التملك في القانون الدولي الخاص “دراسة مقارنة”، المكتبة الجامعية الحديثة، الإسكندرية، الطبعة الأولى، 2007، ص64 وما بعدها.

[11] – مقال منشور بمجلة الحقوق، ع3، شعبان 1424-سبتمبر 2003، ص277.

[12] – مراد صائب محمود البياتي، مبدأ المعاملة بالمثل في مجال المركز القانوني للأجانب 211.18 ينظر الموقع الإلكتروني التالي www.ALMERJANET

[13] – عصام أغجام، تملك الأجانب العقارات بالمغرب، دار الآتفاق المغربية للنشر والتوزيع، 2020، ص34 وبعده.

[14] – إبراهيم أحمد شبلي، التنظيم الدولي دراسة في النظرية العامة والمنظمات الدولية، دار الجامعية بيروت، 1984، ص3،4.

[15] – منظمات دولية عالمية، عضويتها مفتوحة لجمع الدول وفق الشروط الواردة في منظمة الامم المتحدة، منظمة التجارة العالمية، صندوق النقد الدولي…الخ.

– منظمات دولية إقليمية، هي تلك المنظمات التي تكون العضوية فيها مقتصرة على مجموعة من الدول قد تربط بينهم ورابط جغرافية أو سياسية أو دينية أو اقتصادية… الخ، مثال: الاتحاد الأوروبي، الاتحاد العربي، … الخ.

[16] – ظ.ش رقم 1.58.376 بتاريخ 16 جمادى الأولى 1378  الموافق ل27 نوفنبر 1958، يضبط بموجبه حق تأسيس الجمعيات ج.ر.ع 2404 مكرر، ص2849، كما تم تعديله وتتميمه بمقتضى ظ.ش بمثابة قانون رقم 1.73.283، بتاريخ 10 أبريل 1973، والظهير الشريف رقم 1.02.206، بتاريخ 23 يونيو 2002.

[17] – عصام أغجام، مرجع سابق، ص37 بتصرف.

[18] – هشام بوتكيوط، مدى فعالية آليات مراقبة العمليات العقارية في تحقيق التنمية، اطروحة لنيل الكتوراه، في القانون الخاص كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، جامعة محمد الدول، شعبة القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في قانون العقود والعقار، السنة الجامعية 2014/2015، ص42.

[19] – عادلة الوردي، تملك الأجانب العقارات بالمغرب، مقال منشور بمناسبة تكريم الدكتور ادريس الفاخوري، مستجدات القوانين العقارية على ضوء الاجتهاد القضائي، منشورات كلية العلوم القانونية، ط1، عدد الثاني، ص92.

[20]– إيناس محمد البهجي، يوسف المصري، دراسات في القانون الدولي الخاص، المركز القومي، للإصدارات القانونية، القاهرة، ط1، 2013، ص34.

[21]– ينظر البند الثاني من الفصل السابع من قانون الجنسية المغربية.

[22]– نص الفصل 71 من ظ.ت.ع على “يتحقق المحافظ العقاري على الأملاك العقارية تحت مسؤوليته من هوية المفوت وأهليته، وكذا من صحة الوثائق المدلى بها تأييدا للطلب شكلا وجوهرا.

[23]– مذكرة عدد 13/2017 بتاريخ 12-05-2017.

[24]– هشام بوتكيوط، مجع سابق، ص32 وما بعدها.

[25]– عصام أعجدام، مرجع سابق، ص45.

[26]– علوي أمجد علي، القانون الدولي الخاص لدولة الإمارات العربية المتحدة، ج الأول، في الجنسية والموطن وتمتع الأجانب بالحقوق.

[27]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص46.

[28]– منشور بجريدة الواقع العراقية، ع 538، بتاريخ 15/06/1961، إيناس محمد البهجي، البعد القانوني للأجانب داخل الدولة، م.س، ص216.

[29]– منشور في مجلة العدالة، ع2، 1976، دار الحرية للطباعة، بغداد، 1976، ص 476 إيناس محمد البهجي، البعد القانوني للأجانب داخل الدولة، م.س، ص217.

[30]– صالح عبد الزهرة الحسون، حقوق الأجانب في القانون العراقي، دار الآفاق الجديدة، ص279 وما بعدها.

[31]– منشور بجريدة الوقائع العراقية، ع46 35 بتاريخ 12/01/1955 إيناس محمد البهجي، البعد القانوني للأجانب داخل الدولة، م.س، ص222.

– ينظر أيضا صالح عبد الزهرة الحسون، م.س، ص283.

[32]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص49..

[33]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص49.

[34]– سعيد يوسف البستاني، المركز القانوني للأجانب وللعرب في الدول العربية “دراسة مقارنة”، م.س، ص273.

[35]– إيناس محمد البهجي، البعد القانوني للأجانب داخل الدلة، م.س، ص220.

[36]– إيناس محمد البهجي، البعد القانوني للأجانب داخل الدولة، م.س، ص221.

[37]– قانون إيجار الأموال الغير المنقولة وبيعها لغير الأردنيين والأشخاص المعنويين، رقم 74، لسنة 2006، ينظر الموقع الإلكتروني https://www.dls.gov.jo

[38]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص51.

[39]

[40]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص52.

[41]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص52.

[42]– محمد وحيد الدين سوار، شرح القانون المدني الحقوق العينية الأصلية لأشياء والأموال حق الملكية والحقوق المتفرعة عن حق الملكية أسباب كسب الحقوق العينية، مطبعة الداودي، دمشق 1401-1402، الموافق 1981-1982م، ص186.

[43]– قانون رقم 11 الصادر بتاريخ 7/05/1432 هـ الموافق (10/04/2011م) لدمشق ينظر الموقع الإلكتروني: www.pministry.gov.sy

[44]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص54.

[45]– قانون رقم 230 لسنة 1996 المتعلق بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ينظر الموقع الإلكتروني www.grapad.gov.eg

[46]– أبو العلا النمر، التنظيم القانوني لدخول وإقامة الأجانب بأراضي جمهورية مصر العربية والخروج منها، دار النهضة العربية، ط1، ص173 وما بعدها.

[47]– مصطفى ياسين محمد حيضر الأصبحي، حق الأجانب في التملك في القانون الدولي الخاص، دراسة مقارنة، المكتب الجامعي الحديث، الإسكندرية، مصر، ط1، 2007، ص179 وما بعدها.

[48]– عصام أغجدام، مرجع سابق، ص55.

[49]– قرار صادر بتاريخ 17 يناير سنة 1979 أورده مصطفى ياسين محمد حيدر الأصبحي، حق الأجانب في التملك في القانون الدولي الخاص، دراسة مقارنة، م.س، ص189.

[50] – أحمد العطاري “المساطر الخاصة للتحفيظ العقاري، دراسة في ضوء الاجتهاد الفقهي والقضائي والممارسة العملية.

[51] – عصام أغجدام مرجع سابق، ص59.

[52] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص60.

[53] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص63.

[54] – تنص المادة 37 من م.ح.ع على ما يلي: الاتفاق حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار يمكله شخص آخر.

[55] – تنص المادة 9 من قانون 39.08 على ما يلي: الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق آخر يستد عليه والحقوق العينية الأصلية هي حق الملكية، حق الاتفاق، والتحملات العقارية، حق الانتفاع، حق العمرى، حق الاستعمال، حق السطحية، حق الكراء الطويل الأمد، حق الحبس، حق الزينة، حق الهواء والتعلية، الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ.

[56] – تمص المادة 10 من قانون 39.08 على ما يلي: الحق العيني التبعي هو الحق الذي لا يقوم بذاته وإنما يستند في قيامه على وجود حق شخصي ويكون الوفاء به، والحقوق العينية التبعية هي: الامتيازات الرهن-الحيازة-الرهون الرسمية.

[57] – تنص المادة 4 من قانون 39.08 على ما يلي: يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها او تعديلها أو إسقاطها وكذا الوكالات الخاصة بها بموجب مقرر رسمي او محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك يجب أن يتم توقيع العقد المحرر من طرف المحامي والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف أو من الجهة التي حررته.

تصحح إمضاءات الأطراف من لدن السلطات المحلية المختصة ويتم التعريف بإمضاء المحام المحرر للعقد من لدن كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية يمارس بدائرتها.

– قانون 69.16 القاضي بتتميم المادة 4 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.17.50 صادر في 8 ذي الحجة 1438 هـ ل30 أغسطس 2017 من ج.ر.ع  6604 بتاريخ 23 ذي الحجة 1432 هـ (14 سبتمبر 2017م) ص5068.

[58] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص61.

[59] – صلحان لحسن، العمري مصطفى، مراقبة العمليات العقارية، بحث لنيل دبلوم السلك العادي بالمدرسة الوطنية للإدارة العمومية الشعبة العقارية، السنة الدراسية 1991-1992، ص9.

[60] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص 63.

[61] – ينص الفصل الثاني من ظهير 12 ماي 1959 على ما يلي: إن سابق الإذن المذكور المقرر في الفصل الاول أعلاه يطلب ويسلم، فمن الشروط التي تحدد بموجب مرسوم.

[62] – مرسوم رقم 2.59.381 بتاريخ 4 ذي القعدة 1378/12 ماي 1959 المتعلق بتحديد شروط تطبيق الظهير الشريف الصادر في 4 ذي القعدة 1378/12 ماي 1959 المتعلق بمراقبة العمليات العقارية التي تنجزها دولة أو مؤسسة عمومية أجنبية، ج.ر.ع 2439 بتاريخ 24 يوليوز 1959، ص1201.

[63] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص 64.

[64] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص 65.

[65] – ينص الفصل الرابع من مرسوم 12 ماي 1959 على ما يلي: يعهد إلى وزير المالية بتنفيذ مقتضيات هذا المرسوم.

[66] – أمين كاسمي رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار تملك الأجانب للعقار بالمغرب سنة 2015-2016، ص57.

[67] – ينص الفصل الثالث من مرسوم 12 ماي 1959 على ما يلي يمكن للجنة المنصوص عليها فيالفصل الثاني أعلاه أن تضم إليها عند الاقتضاء وباقتراح من رئيسها كل عضو آخر ترى في مساعدته فائدة.

[68] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص 66.

[69] – صلحان لحسن العمري مصطفى مراقبة العمليات العقارية م.س، ص65.

[70] – أمين قاسم، مرجع سابق، ص97.

[71] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص 68.

[72] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص 68.

[73] – ظهير شريف 1.58.198 صادر بتاريخ 27 ذي الحجة 1377 الموافق 15 يوليوز 1958، المتعلق بالإعفاء من واجبات التسجيل والتنبر وكذا من التقييد العقاري الأملاك التي تشتريها الدول الاجنبية قصد تنصيب ممثليها الدبلوماسيين أو القنصليين ج.ر.ع 2388 بتاريخ 1 غشت 1958، ص1768.

[74] – المدونة العامة للضرائب المحددة بموجب المادة 129 من قانون المالية رقم 43.06 للسنة المالية 2007 الصادر بتنفيذ الظهير الشريف رقم 1.06.232 بتاريخ 10 ذي الحجة 1427 الموافق 31 ديسمبر 2006.

[75] – محمد وحيد الدين سوار شرح القانون المدني، الحقوق العينية الأصلية مرجع سابق، ص186.

[76] – Abdelouahed Belkziz, Qu’évolution de la propriété immobilière au Maroc, op, cit, p664.

[77] – نخص بالذكر اتفاقيتي مدريد 1881 واتفاقية الجزيرة الخضراء 1906، اللتين سمحت بمقتضاها للأجانب بتملك العقارات بالمغرب.

[78]– ذ حنان سعيدي أستاذة القانون الخاص بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية بالقنيطرة (تملك الأجانب للعقارات بالمغرب).

[79]– عمر بكاري، ضوابط تملك الأجانب للعقارات، مرجع سابق، ص43.

[80]– إن حصول الأجنبي على إذن التملك هو سبب إداري قائم على تدبير سياسة الدولة في الحفاظ على أراضيها وليس على سبب فقهي راجع إلى مصدر التملك وسببه، محمد القدوري، حيازة العقار كدليل على الملك وسمي في ضوء الفقه المالكي والقضاء المغربي دار الائتمان الطبعة الثانية 2009، ص70

– قرار المجلس الأعلى عدد 793 بتاريخ 16/03/2005 ملف مدني عدد 3068-1-1-2003 أورده ادريس الفاخوري نظام التحفيظ العقاري وفق مستجدات القانون 14.07 منشورات مجلة الحقوق للإصدار الثالث عشر مطبعة المعارف الجديدة الرباط طبعة 2013، ص30.

[81]– قرار المجلس الأعلى عدد 1087 بتاريخ 01/07/81 ملف عدد 1666/89 (غير منشور).

[82]– الفقرة الثانية من المادة 239 من مدونة الحقوق العينية ولا تقوم هذه الحيازة لغير المغاربة مهما طال أمدها.

[83]– قرار محكمة الاستئناف بطنجة رقم 491/06/8 بتاريخ 11 جمادى 1427 الموافق 08/06/06 ملف عدد 75/2/8 (غير منشور).

[84]– قرار محكمة الاستئناف الإدارية بطنجة رقم 491/06/8 بتاريخ 8 يونيو 2006 ملف مدني عدد 75/2/8 منشور بمجلة القصر العدد 16 يناير 2007، ص217.

[85]– أحمد ادرويش مناهج القانون المدني المعمق الجزء الأول: التعليق على النصوص التشريعية والتنظيمية، التعليق على الأحكام والقرارات القضائية، التدريب على توثيق المعلومات القانونية منشورات سلسلة المعرفة القانونية 2010/2011، ص279.

[86]– كالشركة مثلا إذ يمكن للأجنبي أن يكتسب ملكي عقار عن طريق الإرث إعمالا للفصل 3 و18 من ظهير الوضعية المدنية للفرنسيين والأجانب بالمغرب، عبد السلام الشماتي، الشركة الشغرة الآيلة للدولة من خلال موقف محكمة الاستئناف بالرباط، ندوة حماية الملكية العقارية من خلال قرارات محكمة الاستئناف بالرباط، مطبعة العدد السادس 2013 ص111، للتوسع أكثر ينظر:

– عبد الله الدرقاوي، أحكام التركات والمواريث، طبعة دار القلم للطباعة والنشر والتوزيع الرباط مزيدة ومنقحة، فبراير 2002.

– محمد بورمضان، كيفية تفعيل قواعد القانون الأجنبي، امام القضاء بالمغرب الندوة الأور ومتوسطية المنعقدة بمراكش، أيام 11 و12 و13 و14 دجنبر 2006 حول تنازع القوانين الخاصة والاختصاص، دار أبي رقراق للطباعة والنشر الطبعة الأولى 2008.

[87]– مؤتمر مدريد ومؤتمر الجزيرة الخضراء.

[88]– الظهير الشريف رقم 14-59-1 الصادر 4 ذي القعدة 1378، الموافق ل12 ماي 1959 المتعلق بالعمليات العقارية التي تحققها الدولة أو مؤسسة عمومية أجنبية، منشور بالجريدة الرسمية 24 يوليوز 1959.

[89]– الفصل الأول من ظهير 12 ماي 1959 العمليات التي تخضع للرقابة

– البيع أو الاقتناء مجنا أو بالمقابل وعلى العموم كل نقل لعقار أيا كانت طبيعته.

– تقديم العقار كحصة في الشركة.

– الاستفادة من ارتفاقات أو حقوق عينية.

– عقود الكراء لمدة تتجاوز ثلاث سنوات.

[90]– الفصل الأول من المرسوم التطبيقي 0381/59-2 الصادر في 12 ماي 1959.

[91]– المؤرخ في 26 شتنبر 1963 القاضي بمراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف بعض الأشخاص والمتعلقة بالأملاك الفلاحية القروية منشور في الجريدة الرسمية عدد 2637 بتاريخ 27/09/1963، ص2251.

[92]– إذا كان القانون قد قيد بشكل واضح تملك الأجانب للعقارات الفلاحية وذات الصبغة الفلاحية فغن من غير المنطقي إدراج عقود الإيجار المتجاوزة مدتها ثلاث سنوات ضمن العمليات العقارية التي تخضع للمراقبة إذ إن عقود الكراء تعتبر بمثابة المدخل الوحيد الذي بإمكانه أن يخفف من قسوة النصوص القانونية فالكراء لو تعلق بكراء طويل الأمد، أي ولو تحول إلى حق عيني فإنه لن يرتب أي تملك للعقار في طرف الأجنبي كما انه ينتهي بمضي المدة المحددة في العقد وفي هذا السياق صدرت دورية لوزير الفلاحة موجهة لمحافظي الملكية العقارية عدد 312 بتاريخ 27 يناير 1989.

[93]– المؤرخ في 26 شتنبر 1963 القاضي بتحديد الشروط التي تسترجع الدولة بموجبها أراضي الاستعمار منشور بالجريدة الرسمية عدد 2657 بتاريخ 1963/09/27، ص2247.

[94]– الفقرة الأولى في الفصل الأول من الظهير الشريف 1.63.288 المتعلق بمراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من بعض الأشخاص والمتعلقة بالأملاك الفلاحية القروية.

[95]– منشور بالجريدة الرسمية عدد 32.64 بتاريخ 21 ماي 1975، ص1531.

[96]– قرار المجلس الأعلى عدد 1607 الصادر بتاريخ 27 مارس 2012 في الملف المدني 932-1-3-2010 منشور بمجلة ملفات عقارية عدد 3-2013، ص62.

[97]– ينص الفصل الرابع من الظهير الشريف 288-63-1 على أنه “يتولى وزير الداخلية بعد موافقة وزيري الفلاحة والمالية تسلم او رفض الرخصة المذكورة في أجل خمسة وأربعين يوما على الأكثر يبتدئ من يوم إيداع الطلب إذا كان الامر يتعلق بملك بيع عن طريق المزاد العلني وفي ظرف ستة أشهر على الأكثر ابتداء من يوم إيداع الطلب في الحالات الأخرى، ويعتبر سكوت الغدارة بمثابة رفض لطلب الرخصة”.

[98]– حكم المحكمة الإدارية بالرباط، قسم الإلغاء، رقم 717، بتاريخ 14/04/2007 ملف رقم 161/1غ منشور بمنشورات مجلة الحقوق دلائل الأعمال القضائية الدليل الخامس 2014 ص195.

[99]-أنوار عبدون، م.س، ص41.

[100]– أحمد ادريوش مناهج القانون المدني المعمق مرجع سابق، ص279.

[101]– قرار المجلس الأعلى عدد 1917، المؤرخ في 24/06/2003 في الملف المدني عدد 195، 01/04/2001، منشور بمجلة القضاء والقانون السنة 31 العدد 149، ص275.

[102]– تعتبر باطلة وعديمة المفعول جميع العمليات المنجزة ولو بين الأطراف أنفسهم، جميع العمليات المنجزة خلافا لظهيرنا الشريف هذا”.

[103]– تعتبر باطلة وعديمة المفعول جميع العمليات المنجزة خلافا لمقتضيات ظهيرنا الشريف هذا وترفع الدعوى بالبطلان إلى المحاكم المختصة عادة في القضايا العقارية.

[104]– يونس العياشي للأمن القانوني والقضائي وآثارهما في التنمية الاقتصادية والاجتماعية، طبع ونشر وتوزيع مكتبة دار السلام الرباط، الطبعة الأولى 2012، ص33 وما يليها.

[105]– أشبان محمد، الملك العائلي، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الخامس، الرباط، الموسم الجامعي 1991-1992، ص1.

[106]– عبد الرزاق مومني، تشجيع الاستثمار والمبادر الخاصة بالمغرب، ندوة العقار والاستثمار يوم 19 يونيو 2003، مؤلف جماعي، مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية، القاضي عياض/مراكش، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش، طبعة أولى 2005، ص103.

– سعيد نظيف، تدبير الأراضي الفلاحية المخزنية، دراسة تحليلية ونقدية، بحث لنيل دبلوم السلك العالي في التدبير الإداري، الوزارة المكلفة بتحديث القطاعات العامة، المدرسة الوطنية للإدارة، الرباط، السنة الدراسية 2005-2006، ص81.

[107]– أحمد …، التدخل العمومي في ميدان التعمير بالمغرب، أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، جامعة محمد الأول، وجدة، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، السنة الجامعية 2007-2008.

[108]– محمد المريني، الهياكل العقارية الفلاحية، ندوة العقار والاستثمار يوم 19 يونيو2003، مؤلف جماعي، مركز الدراسات القانونية والمدنية والعقارية، القاضي عياض/ مراكش، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش، طبعة أولى 2005، ص41.

[109]– محمد ابن الحاج السلمي، الاستثمار الأجنبي في المجال الفلاحي، مقالات وأبحاث في التحفيظ العقاريين دار القلم الرباط، الطبعة الأولى مارس 2004، ص91.

[110]– أنوار عبدون، م.س، ص43.

[111]– قرار المجلس الأعلى عدد 1968 الصادر 10-05-2000 في الملف المدني 603/1/4/99، أورده محمد القدوري، ممارسة الشفعة في إطار تسوية النزاعات الناتجة عن استرجاع أراضي الدولة الفلاحية أو القابلة للفلاحة، مجلة أملاك الدولة السنة الأولى، عدد1، مطبعة المعارف الجديدة الرباط 2012، ص130.

[112]– محمد بادن، الشفعة الممارسة من طرف الدولة، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص، وحدة التكوين والبحث في القانون المدني المعمق، كلية الحقوق، جامعة محمد الخامس، اكدال، الرباط 1999-1998.

[113]– الهادي مقداد، السياسة العقارية في ميدان التعمير والسكنى، مطبعة الناجح الطبعة الأولى 2000، ص204.

[114]– تنص الفقرة الأولى من الفصل الخامس من ظهير مراقبة العمليات العقارية الواجب إنجازها من طرف بعض الأشخاص والمتعلقة بالأملاك الفلاحية القروية على ما يلي: “تخول الدولة التي يمثلها وزير المالية الحق في ان تقتني عن طريق الشفعة الأملاك الآتية مع مراعاة مقتضيات المقطع الثاني من هذا الفصل.

1- الأملاك التي يتوقف تفويتها على سابق رخصة ولاسيما الأملاك الجارية قبل البيع بالمزاد العلني على ملك شخص ذاتي غير مغربي او شخص معنوي والنازلة سمسرتها على شخص ذاتي مغربي.

2- الأملاك المبيعة بالمزاد العلني والنازلة سمسرتها على شخص ذاتي غير مغربي او شخص معنوي.

[115]– ينص الفصل السادس على ما يلي: يمارس حق الشفعة المنصوص عليه في ظهيرنا الشريف هذا باقتراح من وزير الفلاحة ضمن الشروط المحددة في الفصلين السابع والثامن ويعتبر معلنا عن رغبة الإدارة في ممارسة هذا الحق بمجرد ما تبث الإدارة توجيه الرسالة المضمونة المنصوص عليها بالفصلين 7 و8″.

– ينص الفصل السابع على ما يلي: “تمارس الشفعة مع مراعاة مقتضيات الفصل الثامن مقابل الثمن المبين في طلب الرخصة وبإشعار الطالبين بالرغبة في ممارستها بواسطة رسالة مضمونة داخل أجل لا يتجاوز ستة أشهر يبتدئ من تاريخ إيداع طلب الرخصة”.

– ينص الفصل الثامن على: “تمارس الدولة حق الشفعة في الأملاك المبيعة بالمزاد العلني مقابل ثمن البيع بما في ذلك الثمن الأساسي والصوائر وباطلاع كاتب الضبط بالمحكمة على رغبتها في ذلك بواسطة رسالة مضمونة داخل الستين يوما الموالية على الأكثر للتاريخ الذي يبلغ فيه هذا الموظف محضر السمسرة إلى وزارة الفلاحة بعد انصرام أجل تعلية المزاد بمقررها أو من انصرام أجل الستين يوما المنصوص عليه في المقطع أعلاه إن لم تتخذ الإدارة مقررا في هذا الصدد”.

[116]– أنور عبدون، المرجع السابق، ص44.

[117]– أحمد ادريوش، مناهج القانون المدني المعمق، مرجع سابق، ص282.

[118]– تنص الفقرة الثانية من الفصل الخامس “وفي حالة الشياع فإن حق الشفعة المخول للدولة لا يمكن ان يمارس إذا كان المسترد المحتمل بطريق الشفعة أو الضم في الصفقة شخصيا ذاتيا مغربيا.

[119]– ينص الفصل التاسع من ظهير 12 ماي 1959 على انه: “يجب على العدول والموثقين وجميع الموظفين العموميين والمحافظين على الأملاك العقارية والرهون وكذا قاضي التسجيل أن يرفضوا تحرير او تلقي أو تسجيل جميع العقود المثبتة للعمليات والمشار إليها في ظهيرنا الشريف هذا ما لم تكن مصحوبة بالرخصة الإدارية.

[120]– أنور عبدون، مرجع سابق، ص45.

[121]– قرار المجلس الأعلى عدد 1087، المؤرخ في 21/3/1995، الملف المدني عدد 1666/89، منشور بمجلة الأملاك، العدد الأول، دار الآفاق المغربية للنشر والتوزيع 2006، ص203.

[122]– الطالبة نعيمة الخطاب، “شهادة عد الصبغة الفلاحية” مذكرة الاستكمال، دبلوم الماستر في العلوم القانونية، جامعة محمد الخامس الرباط، 2017-2018.

[123]– مذكرة صادرة بتاريخ 10 يونيو 2005.

[124]– هذه الشهادة يتم البث فيها بعد تقديم طلب إلى اللجنة الجهوية المكلفة بالبث في بعض المعاملات العقارية التي يرأسها الوالي بحضور كتابة المركز الجهوي للاستثمار، عامل العمالة أو الإقليم المعنيين، مدير المركز الجهوي للاستثمار الفلاحي، مندوب الأملاك المخزنية، محافظ الأملاك العقارية، المفتش الجهوي لإعداد التراب الوطني، مدير الوكالة الحضرية أو ممثل السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير، إذا كانت المنطقة لا تدخل في المجال الترابي لهذه الوكالة، المندوب الجهوي للوزارة المكلفة بالقطاع المعني بالمشروع.

[125]– أنور عبدون مرجع سابق، ص45.

[126]– عبد العزيز بوفارس العلوي، إتمام بيع العقار المحفظ في التشريع المغربي، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون المدني، جامعة القاضي عياض، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، مراكش، السنة الجامعية 1999-2000.

[127]– قرار المجلس الأعلى، عدد 2521، المؤرخ في 01-07-2009 ملف مدني عدد 1048-1-1-2008 (غير منشور).

[128]– عبد الرحمان بلعكيد، وثيقة البيع بين النظر والعمل، طبعة مزيدة ومنقعة، الطبعة الثالثة 2001، ص271.

[129]– الفقرة الثانية من الفصل الرابع من ظهير 22 يناير المتعلق بمكتب الصرف.

[130]– عبد الحق صافي، عقد بيع، مطبعة النجاح الجديدة، الدار البيضاء، الطبعة الأولى 1988، ص197.

[131]– فكرة النظام المالي للزوجين ترجع في أصلها إلى القانون المدني الفرنسي، غذ بالرجوع إلى الباب المتعلق بالحقوق العينية نجد أن النظام المالي يشكل جزءا هاما في القانون المالي للأسرة إلى جانب الهبات والمواريث.

[132]– عرفها دليل الإجراءات الإدارية وفق منظور مدونة الأسرة المغربية:

“شهادة العرف من اجل الزواج أو الطلاق وهي شهادة تسلمها المصالح القنصلية بناء على طلب مغربي مقيم(ة) بالخارج، وهي تذكير بمقتضيات مدونة الأسرة للتوسيع أكثر ينظر:

• رعد مقداد الحمداني، النظام المالي للزوجين دراسة مقارنة بين الشريعة الإسلامية والتشريعات العربية والتشريعات الفرنسية، دار الثقافة للنشر والتوزيع، الطبعة الثانية 1434-2010، ص60.

[133]– حفيظة السيد حداد، العقود المبرمة بين الدول والأشخاص الأجانب، دار النهضة العربية، الطبعة الأولى 1996، ص8 وما بعدها.

[134]– منشور بالجريدة الرسمية بتاريخ 12 ماي 1959.

[135]– أنولا عبدون، مرجع سابق، ص46.

[136]– منشور الجريدة الرسمية عدد 3764 الصادرة بتاريخ 19 دجنبر 1984، ص1134 و1135.

وتفعيلا للرسالة السامية المشار إليها وجه الأمين العام للحكومة رسالة لوزير الفلاحية والتنمية القروية والمياه والغابات (مديرية المحافظة العقارية) رسالة رقم 848 بتاريخ 15 أكتوبر 2010 حول الوضعية القانونية لأملاك الكنيسة الكاثوليكية بالمغرب، جاء في فقرتها الأخيرة: “… وعليه ألتمس منكم ان تأخذوا بعين الاعتبار الإقرار المذكور لأهلية الكنيسة الكاثوليكية للقيام بالإجراءات التي يستلزمها النظام العقاري”.

[137] – الحسن الوزاني الشاهدي، الجهة أداة لتطوير ودعم اللامركزية، المجلة المغربية للإدارة المحلية والتنمية، عدد35، ص33.

[138] – امحمد الكواكبي، الإجراءات والمساطر الإدارية والمالية المتبعة في مجال الاستثمار، رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون العام، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الخامس الرباط، اكدال، السنة الجامعية 2002-2003.

[139] – الفقرة الأولى من المادة 2 من المرسوم 2.04.683 بتاريخ 29 دجنبر 2004.

[140] – المادة 21 من المرسوم نصت على ما يلي: “تودع الملفات التي يتم إعدادها بشكل صحيح بموجب مقتضيات هذا المرسوم لدى المركز الجهوي للاستثمار مقابل وصل موقع ومؤرخ”.

[141] – المادة الرابعة من المرسوم 2.04.683 بتاريخ 2004.

[142] – نذكر منها لتحديد تخصيص البقعة الأرضية للتعمير، يتم استصدار مذكرة معلومات مسلمة من لدن الوكالة الحضرية.

[143] – تتكون اللجنة بحسب المادة 3 من المرسوم 2.04.683 بتاريخ 29 دجنبر 2004 من :

• عامل العمالة أو الإقليم المعني؛
• مدير المركز الجهوي للاستثمار؛
• المدير الإقليمي للفلاحة أو مدير المكتب الجهوي للاستثمار الفلاحي؛
• مندوب الأملاك المخزنية؛
• المحافظ على الأملاك العقارية؛
• المفتش الجهوي لإعداد التراب الوطني؛
• مدير الوكالة الحضرية أو ممثل السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير، عندما لا تدخل المنطقة المعنية في النفود الترابي لهذه الوكالة؛

[144] – أنور عبدون، م.س، ص51.

[145] – يعرف بعض الفقه عقد الوعد بالبيع بأنه عقد يلتزم بمقتضاه أحد المتعاقدين أو كلاهما بإبرام العقد الموعود به في المستقبل حول موضوع متفق بشأنه متى أظهر الموعود له رغبته في التعاقد خلال مدة معينة، محمد الشرقاوي: “القانون المدني- العقد الإرادة منفردة المسؤولية التقصيرية”، مطبعة دار القلم الرباط الطبعة الأولى 2003، ص95.

– بوشعيب الراجي، الوعد بالبيع، دروس في تدبير الملك الخاص للدول، التدريب الخاص بإدماج أطر الأملاك المخزنية فوج 1997، نشر وزارة المالية والخصوصية، مديرية الأملاك المخزنية، ص197.

[146] – إن هذا المقتضى يعتبر إجابة عن الإشكال المطروح والمتعلق بخضوع بعض العقود التمهيدية لنفس شكليات إبرام العقود النهائية، إذ السؤال المطروح؛ هل إبرام الوعد بالبيع في مثل هذه الحالة يخضع بدوره إلى المادة التاسعة من المرسوم المؤرخ في 29 دجنبر 2004، عندما استلزمت الإدلاء أولا بعقد الوعد بالبيع كإحدى الوثائق اللازمة لمنح رخصة عدم الصبغة الفلاحية.

[147] – المادة العاشرة من المرسوم 2.04.683 بتاريخ 29 دجنبر 2004.

[148] – المادة الثانية عشر من المرسوم 2.04.683 بتاريخ 29 دجنبر 2004.

[149] – الفقرة الثالثة من المادة الحادية عشر من المرسوم 2.04.683 بتاريخ 29 دجنبر 2004.

[150] – يحيى بن سلمان، … المغاربة مشاكل النمو بين التقليد والتجديد، شراكة النشر والتوزيع المدارس الدار البيضاء، الطبعة الأولى، ص206 بتصرف.

[151] – عبده جميل عصوب، محاضرات في القانون الدولي الخاص، منشورات زين الحقوقية، الطبعة الثالثة، 2011، ص206.

[152] – محمد أحمد محمد سويلم، الاستثمارات الأجنبية في مجال العقارات دراسة مقارنة بين القانون والفقه الإسلامي، منشأة المعارف الإسكندرية، ط الأولى، 114 وما بعدها.

[153] – عبد المنعم الفلوس، دسترة حقوق وحريات الأجانب، مقال منشور بالمجلة المغربية الإدارة المحلية والتمية، مطبعة المعارف الجديدة الرباط، عدد101، نونبر، دجنبر 2011، 79.

[154] – الجريدة الرسمية رقم 149 الصادرة في 15 ربيع الثاني 1386 الموافق 3 غشت 1966، أبرمت الاتفاقية بتاريخ 09-12-1964.

[155] – المادة الخامسة من اتفاقية الاستيطان.

[156] – تنص المادة 240 من م.ح.ع:

“يشترط الصحة حيازة الحائز:

• أن يكون واضعا يده على الملك؛
• أن يتصرف فيه تصرف المالك في ملكه؛
• أن ينسب المالك لنفسه والناس ينسبون إليه كذلك؛
• لا ينازعه في ذلك؛

أن تستمر الحيازة طول المدة المقررة في القانون… عدم العلم بالتفويت”.

[157] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص119.

[158] – ظهير شريف رقم 1.69.114 بتاريخ 26 محرم (14 أبريل 1969) بالمصادقة على اتفاقية الاستيطان المبرمة بعاصمة الجزائر يوم 15 مارس 1963 بين المملكة المغربية والجمهورية الجزائرية.

[159] – أنور عبدون، مرجع سابق، ص57.

[160] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص123.

[161] – … إن المملكة المغربية، الدولة الموحدة، ذات السيادة المنتمية إلى المغرب الكبير، تؤكد وتقر بما يلي:

… جعل الاتفاقيات الدولية، كما صادق عليها المغرب، وفي نطاق أحكام الدستور، وقوانين المملكة، وهويتها الوطنية الراسخة، تسمو فور نشرها على التشريعات الوطنية، والعمل على ملاءمة هذه التشريعات، مع … تلك المصادقة”، مقتطف من ما جاء في نص الدستور المغربي لسنة 2011 … تصدره.

[162] – حكم عدد 69 الصادر بتاريخ 2001-1-25، ملف عدد 208/99(غ) منشورات مجلة الحقوق دلائل الأعمال القضائية، الدليل الخامس أبريل، 2014، ص149.

[163] – صودق عليها بمقتضى ظهير 11 قباير 1963، الجريدة الرسمية عدد 2644، ص1483.

[164] – عصام أغجدام، مرجع سابق، ص59.

[165] – مرسوم ملكي رقم 108.65 تاريخ 17 شعبان 1385 الموافق ل(11 دجنبر 1965)، الصادر للمصادقة على اتفاقية الاستيطان المبرمة في دكار يوم 27 مارس 1964، بين المملكة المغربية وجمهورية السنغال (ج.ر)، ع2773، تاريخ 28 شعبان 1385، الموافق 22 دجنبر 1965، ص2681.

[166] – دورية عدد 340، صادرة عن المحافظ العام بتاريخ 16 يونيو 2004، المتعلق بتملك التونسيين والسنغاليين لعقارات فلاحية أو قابلة للفلاحة خارج المدار الحضري.

[167] – أنور عبدون، مرجع سابق، ص60.

من إعداد الطلبة:

جمال البرغوتي

طارق دراجو

مصطفى امبيضة