التوجه القضائي في مادة الإنذار العقاري

رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقار والتعمير

من إعداد الباحث

عبد المالك صبري

تحت عنوان

“التوجه القضائي في مادة الإنذار العقاري“

    يعتبر موضوع الإنذار العقاري كمسطرة لتحقيق الرهن الرسمي على العقار موضوعا على مستوى كبير من الأهمية، نظرا لارتباطه بسوق الائتمان، والذي يشكل عصب الحياة وأساس كل تنمية اقتصادية.

    فالكل يتفق على الدور المحوري للقروض في الرفع من نسبة الاستثمارات وتقويتها وللنهوض  بالمبادرات الفردية، وتشجيع هذه المؤسسات على منح القروض لا يتأتى إلا من خلال توفير الحماية الكافية لها وطمأنتها على استيفاء ديونها داخل الآجال المتفق عليها مع المدينين.

   لكن مع ذلك تظل هذه الحماية المخولة لمؤسسات الائتمان ضعيفة، وذلك راجع إلى المساطر الحالية المتعلقة بالرهن الرسمي، فإذا كان المشرع المغربي إلى حد ما موفقا عند تنظيمه للرهن الرسمي من حيث القواعد الموضوعية بإقراره لنظام الشهر العيني حتى يضمن الثقة للفاعلين في محيط التنمية، فإنه على مستوى القواعد الإجرائية وخصوصا تلك المتعلقة بالإنذار العقاري لم يكن موفقا في بعض الأحيان.

إقرأ: استرجاع العقارات المستولى عليها بين قصور النص ومحدودية النجاعة القضائية

    نضيف إلى ذلك أن المشرع المغربي لم يوفق في بعض الأحيان في حماية مصالح المدين الراهن، الذي قد تتضرر مصالحه نتيجة للسير الغير السليم لبعض الإجراءات، ذلك أنه حتى ولو أراد حماية السوق الائتمانية والزيادة في الثقة، فإن ذلك لا يجب أن يكون على حساب حقوق المدينين ومصالحهم.

     وقد اتضح للباحث أثناء بحثه في الموضوع أن مسطرة الإنذار العقاري لازالت تعاني العديد من المشاكل مما يؤثر سلبا على تصفية الملفات التنفيذية وعرقلة السير العادي لعمليات التنفيذ.

   لكن مع ذلك ورغم كل الثغرات المرابطة بموضوع الإنذار العقاري، فإن القضاء يتدخل ويتعامل معها بشكل فعال من أجل تحقيق نوع من التوازن بين مصلحة كل من الدائن المرتهن والمدين الراهن وأيضا الأغيار في بعض الأحيان.

     يتبين من خلال ما سبق أهمية الإنذار العقاري، وما يبذله المشرع المغربي لتوفير حماية قانونية للدائن المرتهن، ليس فقط بخصوص الرهن الرسمي الوارد على العقار المحفظ، بل امتدت إلى العقار في طور التحفيظ، وهو مستجد أتى به المشرع من أجل تسهيل عملية ادماج هذا النوع من العقارات في صلب المسيرة التنموية التي تعرفها بلادنا ومن أجل النهوض بالاقتصاد الوطني.

رسالة لنيل الماستر: تصرف الشريك في العقار المملوك على الشياع ـ دراسة مقارنة ـ

    ومن أجل العمل على تجاوز الإشكالات والثغرات القانونية التي تعرفها مسطرة الإنذار العقاري وتحول دون سيرها العادي، حاول الباحث تقديم بعض المقترحات:

• تخصيص مدونة للتنفيذ تضم جميع النصوص القانونية المنظمة لإنذار العقاري ومسطرة تحقيق الرهن الرسمي بصفة عامة عوض تركها متفرقة بين قانون المسطرة المدنية والقانون العقاري وبعض النصوص الخاصة.

• التنصيص على آجال محددة للطعن في إجراءات الإنذار العقاري، والعمل على تحديد أسباب هذا الطعن .

• بخصوص الدعاوى الكيدية التي أصبحت منتشرة بشكل كبير، ينبغي سن غرامة على كل من ثبت تعسفه وسوء نيته ، نظرا لتأثر مسطرة الإنذار العقاري بهذا النوع من الدعاوى ، والتي تهدف إلى تعطيل الإجراءات،والحيلولة دون اقتضاء الدائن لحقه داخل أجل عقول.

• تجاوزا للمشاكل الكثيرة المرتبطة بالتبليغ يجب على المشرع المغربي أن يجعل المدين ملزما بتحديد محل للمخابرة معه أثناء إبرام عقد القرض.

• جعل المراقبة القضائية ممتدة لمختلف مراحل مسطرة الإنذار العقاري تحقيقا للحماية وضمانا للسير العادي لهذه المسطرة، خصوصا أمام انتشار العقود الإذعانية، والتي يضطر المدين لإبرامها نتيجة لحاجته.

     مع ضرورو الرفع من كفاءة الموارد البشرية من خلال فتح دورات تكوينية لمختلف المتدخلين في مسطرة الإنذار العقاري، خصوصا وأن العديد من الطعون تكون نتيجة لأخطاء وقع فيه أحد الأعوان المكلفين بالتنفيذ.

“لتحميل الرسالة”